導(dǎo)讀

分析人士表示，從近期監(jiān)管層釋放出的信號可以看出，監(jiān)管層已經(jīng)意識到樓市的下行勢頭。政策總基調(diào)仍然堅(jiān)持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。

在菏澤、廣州、珠海等地先后松綁樓市調(diào)控后，又有城市加入這一行列。

1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則》，即取消購房搖號政策。此時距離該政策出臺僅有6個月的時間。青島也成為本輪調(diào)控中，首個取消搖號政策的城市。

同日的消息顯示，杭州有銀行推出“接力貸”業(yè)務(wù)。在子女作為共同還款人的情況下，延長老年人購房的貸款年限。此舉被認(rèn)為可充分利用購房資格，并用足資金杠桿。

2019年伊始，兩個城市松綁樓市動作的出現(xiàn)，似乎代表了今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種風(fēng)向。

分析人士表示，從近期監(jiān)管層釋放出的信號可以看出，監(jiān)管層已經(jīng)意識到樓市的下行勢頭。政策總基調(diào)仍然堅(jiān)持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。未來將可能有更多的“微調(diào)”動作出現(xiàn)，其中，“松綁”將是主要的調(diào)整方向，但也不排除收緊的可能。

松綁樓市動機(jī)顯露

青島市國土資源和房屋管理局表示，鑒于目前高新區(qū)商品房銷售市場運(yùn)行情況基本穩(wěn)定，故決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則》。今后將根據(jù)高新區(qū)房地產(chǎn)市場變化，適時調(diào)整和制定相關(guān)政策。

由此，青島成為2019年首個對樓市政策進(jìn)行調(diào)整的城市，也是本輪調(diào)控中，首個取消搖號政策的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“搖號”是市場火爆期的非正常舉措，2018年上半年，很多城市房地產(chǎn)供不應(yīng)求，購房過程中的亂象頻出，部分城市甚至有公職人員參與其中。所以，很多城市發(fā)布了公證搖號的政策。

但現(xiàn)在看，市場基本面出現(xiàn)了變化，大部分城市出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，公證搖號的意義已經(jīng)不存在。

事實(shí)上，青島的這次調(diào)整僅限于高新區(qū)的范圍，取消該政策對市場的影響相對有限。但分析人士普遍認(rèn)為，對于飽嘗政策調(diào)控之苦的青島樓市而言，此舉的信號意義更為重要，并有助于提振市場信心。

有數(shù)據(jù)顯示，2018年青島市共網(wǎng)簽新建商品房（不含保障性住房）159500套，比2017年下跌15.1%；二手房共計(jì)成交54033套，同比下降22.8%。從全年各時間段來看，上半年市場尚可，下半年的市場壓力明顯增大，且到年末并未有明顯改善。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，去年12月，青島的黃島、城陽等區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)價格戰(zhàn)，萬科、龍湖等知名房企均加入其中。部分新房項(xiàng)目還對首付款推出“分期付款”的優(yōu)惠政策。與此同時，去年下半年以來，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目從只能接受單一的公積金或商業(yè)貸款，變?yōu)榻邮芙M合貸。

推出“接力貸”的杭州，此前已經(jīng)對限購政策做出調(diào)整。2018 年 12 月 21 日，杭州規(guī)定，外地戶籍居民家庭在杭州限購范圍內(nèi)購買住宅的，自購房之日起36個月內(nèi)連續(xù)24次社?；騻€稅繳納記錄，允許出現(xiàn)累計(jì)補(bǔ)繳3次的情況，但不得斷繳。這一舉措被視為限購政策的合理化修正，同樣屬于利好消息。

與青島類似，受樓市調(diào)整的影響，去年杭州樓市交易量同樣受挫，新房和二手房交易雙雙下滑。

這兩次調(diào)整被視為地方政府松綁調(diào)控的一種延續(xù)。2018年12月18日至19日，菏澤、廣州、珠海等城市先后對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，涉及限購、限售等條款。其中，菏澤成為本輪調(diào)控以來，第一個取消“限售令”的城市，也被視為第一個松綁調(diào)控的城市。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，各地對樓市政策的微調(diào)，大多為合理化修正。這些調(diào)整雖然結(jié)合了當(dāng)?shù)貥鞘械膶?shí)際情況，但也反映出地方政府存在松綁調(diào)控政策的動機(jī)，且這種動機(jī)正在付諸實(shí)踐。

“收緊”動作同時出現(xiàn)

各地自行松綁樓市的做法，是否符合監(jiān)管層對樓市政策的總體定調(diào)？

2018年12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制， 堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”。 其中，自2016年以來，連續(xù)三年明確“房住不炒”的戰(zhàn)略定位， 被認(rèn)為意味著樓市調(diào)控政策的總基調(diào)不會發(fā)生變化。

中信建投證券還指出，在2017年“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”的基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，這意味著在中央“房住不炒”的基調(diào)下，地方政府的調(diào)控靈活性加大。

與此同時，“會議定調(diào)強(qiáng)化調(diào)控目標(biāo)，弱化調(diào)控手段，是在市場基本面轉(zhuǎn)向的行業(yè)環(huán)境下，為今后地方調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化創(chuàng)造空間。”

此后的2018年12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開，首提“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。

中信建投表示，住建部三個“穩(wěn)” 而不是“控”字，意味著有關(guān)部門已經(jīng)注意到基本面走弱趨勢漸顯，判斷2019年困難或?qū)⒓觿。咭呀?jīng)從防止大起逐漸回歸到防止大落，政策托底的可能性在加大。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，早在前述城市正式發(fā)文松綁調(diào)控之前，“小動作”就已經(jīng)頻繁出現(xiàn)。從2018年下半年起，很多二線城市在“限價令”的執(zhí)行上有所放松，放行了部分價格偏高的新房項(xiàng)目。另有部分城市下調(diào)了房貸利率。多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來將有更多的城市效仿，并通過微調(diào)的做法，對政策予以松綁。

中原地產(chǎn)表示，2018年第四季度，樓市調(diào)控政策出臺的頻率已大幅放緩。在前三季度出臺近400次調(diào)控政策的情況下，第四季度各地僅出臺64次調(diào)控政策，政策調(diào)控有明顯的“退燒”之勢。

但嚴(yán)躍進(jìn)同時指出，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地的微調(diào)動作將十分謹(jǐn)慎。一旦有“越界”行為，就會迅速得到糾偏。監(jiān)管層也會關(guān)注市場預(yù)期的變化，避免松綁論調(diào)盛行，甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日，《人民日報》海外版就發(fā)表文章稱，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康對于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。文章引用受訪專家的觀點(diǎn)稱，“各地應(yīng)該圍繞自身城市化進(jìn)程，根據(jù)人口流動和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點(diǎn)，避免回到靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的老路。”

值得注意的是，就在前述5個城市松綁調(diào)控的同時，還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日，汕頭市宣布，提取住房公積金購房的區(qū)域，僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調(diào)整為4800.00元/年。12月29日，長沙明確，職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調(diào)整為“12個月以上”。