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盤點青島"金九銀十"前拿地潮 看土地市場最熱區域
發布時間：
2024-04-09 08:52
金九銀十到來，青島樓市進入傳統旺季，相比之下，土地市場似乎漸漸安靜下來，回顧剛剛過去的那輪青島拍地熱潮，8月以來，包括西海岸、城陽、膠州、即墨、萊西等在內的多個區市均有土地成交。在膠州，更是拍出了6114元/㎡元的單價地王。
8月土地拍賣集中，20日-24日每日均有土地拍賣成功
8月20-24日，青島每日都有土地拍賣，且多低價成交。8月17日，青島本土房企拿下膠州5宗地，住宅地塊成交價低至274元/㎡。8月16日，膠州中心城區板塊7宗土地拍賣，其中5號地塊加價29輪，最終由越秀拍得。8月13日，西海岸開發區核心區、隱珠街道、膠南及市北鞍北片區數宗地塊成功出讓。8月9日，萊西一宗商住地成功出讓。8月7日-8日，拍賣地塊主要集中在西海岸，高成交總價吸引眼球。8月2日，市北新都心片區兩宗新地拍出了12.4億。
主輔城區、郊區均有土地出讓，西海岸和膠州是土地拍賣“大戶”
從各區域來看，拍地主要集中在輔城區以及郊區，其中，西海岸和膠州是拍地的熱門區域。西海岸的多個片區都有土地成功出讓。其中古鎮口于黃島區碧玉路南、海軍路西的拍地可能為古鎮口科研大項目做土地儲備；青鐵、華潤和萬科聯合拿下西海岸中央活力區的兩宗地，業內推測欲建青鐵華潤海洋智慧小鎮；西海岸開發區核心區、隱珠街道和老膠南的五幅地塊出讓成功，地塊均為住宅用地，其中四幅還將配建人才公寓；紅石崖、膠河經濟區多幅地塊成功出讓，土地用途包括城鎮住宅、零售商業及文化設施用地；西海岸開發區、中央活力區和老膠南66萬㎡的商住地塊底價拍出，土地用途包括住宅和零售用地。
膠州也是拿地的熱點片區，膠州經濟開發區的一宗土地，膠北街道、膠西鎮三宗住宅用地低價成交；青島本地房企在膠州拿下5塊地，其中空港新城片區有地塊將規劃為膠東國際機場征遷安置項目；膠州中心城區板塊的7宗地塊經過多輪激烈的競拍，分別由保利、越秀和陽光新天地拿地，全部規劃為住宅用地。
城陽中心城區多宗地塊拍賣成功，包括住宅、商務用地，棘洪灘的四宗新地塊成功拍賣，土地用途為城鎮住宅用地；流亭街道的5宗地塊被青特拿下，這五宗地包含兩宗住宅、兩宗商業、一宗商住地塊。浪潮包攬市北鞍北改造片區三宗地塊，將建青島大數據產業園；新都心片區的兩幅地塊捆綁出讓，用地包括商住用地及純商務用地，地鐵大廈以南將建住宅。萊西水馬路東梁氏果蔬南一宗住宅兼商業地塊成功拍賣，地塊的商品房銷售均價已被限定為9028.8元/㎡。即墨經濟開發區和藍村鎮附近有土地成功出讓，將用于建設住宅、商業、商務、辦公等多種業態形式。
另外，將于不久后出讓的地塊還有西海岸東方影都附近的三宗地塊，積米崖片區的一宗地塊和辛安片區的一宗地塊，用地類型包括零售商業、商務金融及住宅；即墨藍谷的兩宗地塊，用地類型為住宅、商業及商服；城陽夏莊街道的三宗地塊，用地類型為住宅及零售商業。
本地開發商、房產大鱷齊聚，拿地還是以本地開發商為主
從開發商來看，青島本地開發商以及房產大鱷都有拿地行為，其中以青島本地開發商為主。青島本地開發商如青島陸港國際開發建設有限公司和青島海智偉創置業有限公司，兩方皆在即墨拿地；青島西海岸古鎮置業有限公司、青島海威同創科技有限公司、青島國睿海洋電子科技發展有限公司于西海岸拿地；青島膠州灣科睿置業有限公司、青島潤鴻磊房地產開發有限公司、青島昊金德房地產開發有限公司和青島昌榮置業有限公司于膠州拿地。而房產大鱷如華潤置地、萬科等在西海岸有拿地現象；保利、陽光新天地膠州又拿地。
土地溢價率低，底價成交成市場主流
就溢價率來說，最近土地市場出現的明顯現象是土地溢價率低，多底價成交。即墨經濟開發區和藍村鎮的兩宗地塊、西海岸中央活力區的兩宗地塊、城陽街道、流亭街道、棘洪灘街道的多幅地塊等都是底價成交，土地溢價率相對較高的僅有膠州中心城區板塊地塊。膠州中心城區板塊的土地溢價率比較高，主要跟土地稀缺性有關。膠州“劃區”的消息沸沸揚揚，本身又列位多條規劃，再加不屬“限購”范圍，近期一直是青島樓市的熱門區域。中心城區發展較早，有一定的開發基礎，未來發展空間也很大，是不少開發商看好的區域。
8月青島新房二手房市場都低位運行，成交量同比環比皆呈下降趨勢，但地市卻完全相反，可見開發商仍然對青島的樓市有所期待。一般來說，企業在銷售業績不錯或有充足資金時會主動拿地。另外，近期土地溢價率低，均價也比較合適，此時拿地是很好的戰略選擇。房產商拿地是建立在政府積極供地基礎上，政府鼓勵拿地有利于供需的平衡，能促進房地產市場穩定，緩解因供需失衡所帶來的房價上漲，和近期“嚴控房價的政策”不謀而合。
綜合而言，無論是新房市場還是土地市場，近遠郊因近期推地量較大、價格適中，儼然已成交易的主戰場，房產大鱷紛紛前往拿地，未來發展潛力較大。而主城區因土地稀缺、價格較高，土地成交一直處于萎縮狀態。對于購房者來說，多把目光放到近遠郊，才能有更多的選擇機會。
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