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融資成本走高普遍超過10% 房企業務模式多元化提速
發布時間：
2024-04-09 08:52
今年上半年，房地產市場調控政策繼續積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大并落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地產調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。行業集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。
另一方面，受到調控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區域發展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業出現業績同比負增長，或者增幅明顯降低的現象。多家房企在中期報告中明確，將在房地產主業以外，探索文旅、長租、服務等多種新業態的業務增長模式。
多家房企業績同比正增長
8月20日，萬科企業股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。
上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上。”
同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露期業績。上半年，該公司實現營業收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。
不僅如此，在已經發布上半年業績的企業當中，保利地產、龍湖集團、泰禾集團等企業均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業地產、SOHO中國等少數幾家企業業績同比下滑。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地產企業公布的半年報數據顯示（其中A股40家發布半年報，6家企業公布業績快報，港股也有10家公布），除了部分轉型的中小企業外，超八成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲。
業內分析認為，今年上半年土地市場整體供需關系逐漸改善，二線城市仍然是房地產企業的主戰場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續提升，溢價率繼續下降。龍頭房企銷售金額穩步提升，銷售業績保持較高水平。
“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地產的房企業績為正增長。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地產企業半年報數據看，是房企收獲最豐收的半年報。“龍頭房企由于布局合理，加速轉型，其業績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態勢。”
上半年融資成本走高
上半年，房地產市場的整體成交量及價格持續上升，但由于房地產調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態。各個區域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續下降但趨向回穩。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。
8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。
值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內產生融資成本總額（扣除開發中物業的資本化部分）出現變動所致。
張大偉分析表示，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，房地產企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。”
“另一方面，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。”他認為，“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地產企業的融資需求。”
根據今年上半年業績數據，華僑城、華潤置地等企業上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業，地產上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。
與此同時，受經濟形勢及市場環境的影響，傳統融資渠道延續收緊態勢，融資成本持續走高成為常態。據市場機構統計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經普遍超過10%。
業務模式多元化提速
今年下半年，企業方面普遍預計整體經濟穩中有進，房地產行業調控持續，整體供求關系改善，銷售價格將趨于穩定。一二線城市調控將從“控需求”轉為“增供給”，保障土地中長期供應，進一步落實“有效供給”。同時，城鎮化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對質量及中高端住宅產品需求的增長。
一位市場分析人士認為，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業馬太效應急劇增強，企業的規模與效率成為行業內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業間收并購的加劇以及上半年各大房企提倡的快周轉策略，無不反映出行業目前一個共識：規模與效率決定生死。
事實上，多數房企在繼續追求規模效應的同時，也開始多領域業態模式的探索。例如，上半年招商蛇口布局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。
此外，藍光發展也表示，公司秉承“人居藍光+生命藍光”雙擎驅動的頂層戰略架構。在人居藍光方面：以“地產金融+文化旅游+現代服務業”為核心基礎產業，圍繞地產核心主業，形成以文化旅游及現代服務業為主體架構的同心多元化產業生態鏈，由傳統房地產企業向新經濟下的新型房地產企業轉型。
2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發與運營商的定位，繼續積極探索創新型業務，促進多業態間的協調發展。希望更好地響應消費者、政府、合作伙伴等各方的多元需求，確保業績穩定增長，實現價值創造和多方共贏。
業內認為，近幾年將是行業洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發主業外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，加速布局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。
當下行業內過剩的傳統開發能力與人民美好生活需要的不匹配，決定了未來“主業有規模有效率，新業務能運營懂服務”的房企將具備更強的生命力。上述分析人士表示，“行業內競爭持續激烈，弱肉強食、分化加劇，企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，房地產相關多元化領域具備可增長的盈利空間。”
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