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伴隨著爭議而來的房產稅與青島樓市
發布時間：
2024-04-09 08:52
2017年，樓市最大的新聞莫過于房產稅的改革。由于改革范圍之廣，自然是牽動著所有人已經緊繃的思緒。在樓市快速變化的這兩年里，房產稅的改革無疑將會給未來樓市帶來更多不確定性。12月20日中央經濟工作會議閉幕當天，《人民日報》刊登了財政部部長肖捷的署名文章《加快建立現代財政制度》，其中提到對“個人住房按照評估值征收房地產稅”，將熱度推至頂峰。
然而，圍繞著房地產稅，似是而非、以訛傳訛的說法充斥了輿論，嚴重影響了人們的判斷和討論質量，比如房地產稅與房產稅是一回事嗎？房地產稅按評估值征收確定了嗎？土地國有制與房地產稅沖突嗎？稅務系統能統計到一個家庭在全國范圍的房產嗎？征收房地產稅能降房價嗎？為什么要征房地產稅？誰在反對開征房地產稅？不一而足。
今天，筆者將會通過三個事情，為大家抽絲剝繭，分析分析房產稅的方方面面以及對于青島的樓市，到底有怎樣的影響。
一、關于房地產稅
首先我們要明確的時候，這次肖捷部長說的是房地產稅。未來將會開征的房地產稅，將會直接針對房屋評估價值征稅，而且這個錢是每年都要交的。上海目前試點的稅率在0.4%-1.2%之間，我們以1%計算，一家三口在市區購買一套100平方米的房子，房產價值約800萬元，每年需要繳納的房地產稅約10萬元。當然，這種算法其實是過于簡單的，因為沒有考慮減免情況。
按照目前上海試行的房產稅減免政策，一個三口之家的上海居民家庭，如果這個家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，新購這一套110平方米的住房可暫免征收房產稅。
如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米住房，全部住房面積260平方米，人均住房面積86.67平方米，已超過免稅標準，因此該居民家庭超出標準的部分面積即80平方米須按規定繳納房產稅。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
而這是上海試點的方案，根據財政部的計劃，未來房產稅將會按照房屋評估價值繳納房產稅，而不是按照住房市場交易價格，而個中原因，廣大讀者也可自行體會。
那么這個房地產稅到底啥時候開始征收呢？
其實，房產稅是個老話題了，1986年我國就出臺了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，2010年的時候，財政部就明確要進行房產稅改革，可是這么多年來，在各種阻力之下，連試點工作都難以順利展開。因此，房產稅仿佛成了“狼來了”的故事，大家頻頻傳唱，但是卻只聞其聲卻從未見有何動作。
不過這一次不一樣了，肖捷部長在人民日報上的署名文章明確表示，力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實稅收法定原則”的改革任務。黨報公開列出了時間表，開弓沒有回頭箭了。
不過緩沖期還是有的，由于這次房產稅開征是立法先行，而且嚴重依賴于全國房地產登記以及對房地產價值的合理評估，因此全面推行還有3-5年的緩沖期。
那么，這次開征的房地產稅，對于老百姓到底有什么影響啊？
這個要分開來看。
推行房產稅的主要出發點有以下幾方面：一是降低房地產交易環節稅收比重，增加持有環節稅收。目前交易環節稅目較多，涉及增值稅、所得稅、契稅、土地增值稅、城建及教育附加、印花稅等；但保有環節僅有房產稅和城鎮土地使用稅，而這兩個稅目前都通過各種方式免掉了。
而開征房地產稅之后，交易環節的稅負要大幅度降低，換句話說就是買房子更便宜了。那么增加持有環節稅收，我們的稅負會不會變得更大呢？
其實不一定，對于只有一套房，或是有兩套小面積住房的群眾來說，由于購房的目的主要是用來自住，面積一般也在免稅額度范圍內，因此開征房產稅對于這部分人群來說并沒有大的影響。
真正有影響的主要是持有超過兩套房產的人群，通過房地產來投資的人群，以及擁有豪宅的人群。因為房地產稅的征收是按照家庭人均住房面積來征收的，上述人群妥妥的是要納稅的，而且現在國內存量住房的主要持有人群也是上面這些人，因此通過開征房產稅，也可以刺激上述人群將存量房投入租賃市場，促進租房市場的發展。
二、存房貸與房地產稅
12月20日，就在中央經濟工作會議結束當天，建設銀行廣東分行就出臺了一個重磅政策，存房貸政策！
12月20日，建設銀行廣東省分行宣布：為發展租購并舉，實現住有所居，該行將推出存房貸業務，提升租賃住房流動性。
那么，這個“存房貸”具體怎么操作呢？很簡單！
首先，手握出租房的房東，將自己的住房租賃權出售給建行，比如5年期；
然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬，一次性交付給房東；
最后，建行將房源交由專業的租賃運營機構去出租。
有人可能會說，建行不會是畫個大餅放空炮吧？！
那可不是，因為，建行廣東分行還向社會立了軍令狀：明年的1月8日，這一新的存房貸業務將率先在廣州推出！從目前的情況來看，建行推向全國應該也只是一個時間問題。
讓我們分析一下。
對于房東來說，其實是比現在的出租模式要掙得多的。比如我把房子五年的租賃權給了建行，獲得了50萬現金，然后我可以拿這50萬現金去做一些諸如信托類的高收益理財，那么實際的收益遠遠高于我這5年的時間里通過出租房子和漲房租帶來的收益。但是為什么以前每個月收房租的時候不行呢？因為這樣的話，每年收到房租只有10萬，對于很多收益較高的理財產品來說，是達不到投資最低額度的，只能去投一些年化收益在4%的普通理財產品。
對于租房人來說，存房貸推行后，市面上的長租房將會顯著增多?，F在租房市場大都是短租，深圳的換租周期僅9個月，而短租房帶來的最直觀的影響就是房租的快速上漲。而存房貸推出后，隨著長租房大量投入市場，將會有效遏制房租上漲，租房者甚至可以通過一次性繳納多年的房租來規避房租的上漲。
而且建行甚至還貼心的推出了租房貸款，執行的是4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，額度最高100萬，最長期限10年。
那么，這個存房貸，到底和房地產稅有啥關系呢？
根據小編對于房地產稅未來的征收細節以及建行存房貸模式的分析。對于有多套房的人來說，這是個好消息，因為可以利用這種委托式的長租模式，將房地產稅進行轉移，或是降低自己的納稅壓力。而對于持有豪宅的人群來說，就不太好了，因為你就這一套房子，又不能把自己住的別墅租出去不是。而對于炒房的人來說就更不友好了，因此沒法進一步炒房了，一旦將房子的租賃權委托出去，那么短時間內房子無法出手，遇到房價波動，炒房者的房子基本上會砸在手里，錯過最佳的出售時期。
三、租售同權，存房貸與房地產稅
其實國家的大多數政策，都是有聯系的，不是孤立的。從上文我們可以發現，不論是房地產稅，還是存房貸，除了抑制房價上漲，打擊囤房炒房外，最重要的是刺激租賃市場。
對于很多在外工作的人來說，租房是常態，特別是在一二線城市，租房壓力顯然小于買房壓力。買房的最主要原因還是為了落戶和孩子上學，這也導致很多人都背上了沉重的房貸壓力。因此，在前不久，住建部就要求在全國范圍內推廣租購同權。也就是說，未來無論是落戶還是孩子上學，租房者將和購房者享有同樣的權利與義務。
那么讓我們再結合一下上文就會發現，自租購同權政策公布以來，國家這一系列政策的目標都非常明確：抑制房價上漲，發展租賃市場，打擊房地產市場投機行為，確保十九大報告里提出的人人有房住這一目標。
四、對于青島的影響
未來首先會影響到青島的是租購同權，平度已經確定要開展試點了，相信在青島市全面鋪開用不了多久。而房地產稅一方面是要跟著國家的立法程序走，但是落實到最后是要青島市政府來確定具體的征收方案，特別是要看不動產登記工作的推進程度。
而存房貸這個事，建行是否會把該政策推廣到全國主要還是看在廣州的執行情況。但是從國家大力發展租房市場來看，其他銀行同步推出類似的政策只是一個時間問題，但是考慮到青島的租房市場不如一線城市發達，青島本地的各家銀行應該不會急于開展此類業務。
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