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回顧2015 五張圖幫您"把脈"2016青島樓市
發布時間：
2024-04-09 08:52
回顧2015年，房產新政幾番出臺，銀行貸款利率不斷下跌，在政府全力出招刺激樓市的情況下，市場成交量逐漸回暖。回看青島樓市，2015年算是“盆滿缽滿”。下面就請大家跟隨小編的腳步，讓我們用幾張圖回顧2015的青島樓市，同時也預測2016，看樓市或將會發生什么？
圖一：2015年青島新建住房銷售情況
根據青島市國土資源和房屋管理局發布的信息，2015年房地產市場全面回暖，整體呈現“量增價穩”的良性態勢。全市新建商品住房和二手住房成交共計18.92萬套，較2014年度大幅增長，超過歷史最高水平。
商品房網簽數據顯示，2015年度全市新建商品住房共計銷售13.36萬套，同比增長39.09%；銷售面積1387.86萬平方米，同比增長43.99%；銷售金額1133.28億元，同比增長49.36%。其中6至12月，月均銷售量在12000套左右，明顯超過歷史最好水平。
在銷售量大幅增長的帶動下，全市商品房庫存消化速度明顯加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房銷售周期為12.5個月，進一步回歸正常合理區間，市場供需基本達到平衡。歲末年初樓市處于翹尾的態勢，而新年來臨之際，成交量在保持現有狀態下繼續企穩。
圖二：2014-2015年青島土地成交對比圖
根據青島銳理數據統計，2015年青島市一共推地166宗商住地塊，環比去年540宗跌了近7成，推地面積8609.58畝，環比跌了70.67%。另據統計，2015年青島市共有222宗地塊成交，環比2014年跌了45.9%，成交面積10222.35畝，環比跌55.08%。上市的地塊越來越少，為了“面粉”房企的搶地大戰愈演愈烈，地塊的溢價率從2014年的2.17%漲到11.55%，主城地塊拿地價格不斷上漲。與此對應的土地成交金額也有明顯的落差，從2014年的392億元跌到2015年的263億元。
由于主城區開發日益飽和等眾多原因，讓2015年青島土地市場推地速度減緩，供應量和土地成交數量都大幅銳減，主城地塊越發稀缺。一方面，土地成交數量、成交面積以及成交總額不斷下跌，另一方面現有庫存消化速度加快、庫存量逐漸縮小，又給2016年房價上漲奠定了基調。
圖三：2015年青島土地市場各區成交詳情
從2015年青島土地市場各區域的成交詳情來看，全年一共成交222宗地塊，這其中主要是近郊、遠郊大面積“出貨”，除了市北區新地塊上市還算頻繁之外，主城其他各區地塊上市量都是“寥寥”。
寸土寸金的市南區土地市場更是再現了2013年的“0成交”。大市北賣了21宗地塊占地面積1081.03畝，成交總額超過115億元，是全市“最能賣地”的區域，也是明年房地市場新盤大量出貨的集中區域。土豪居住板塊嶗山區2015年賣出5宗大面積地塊，占地382畝，成交金額也有24億多。剛需集中片李滄區則表現不佳，僅有2宗地塊完成交易，這讓人不禁擔憂，市民最熱衷的李滄片區2016年會不會再有新樓盤上市，李滄樓市市場會不會出現暫時性的“斷檔”。
主城新地不多，反觀西海岸、即墨、膠州等近郊遠郊地區凡是大規劃落地之處，新地塊成交量都明顯增多。從土地成交量可以側面推測出：2016年大市北、嶗山的新盤將繼續放量上市，市南、李滄則主要是“舊貨清倉”，而西海岸、即墨、膠州等近郊片區會迎來新盤集中爆發。
圖四：2015年單價成交地塊“前十二”榜單
再來看土地成交“單價成交12強”榜單，仔細讀圖我們會發現：今年出現的高價地塊已經不再是主城區“一家獨大”，郊區也來分紅。即墨市中心、藍色硅谷兩宗地塊以8074元/㎡、6847元/㎡奪得全市成交榜單的亞軍和季軍席位，新地塊含金量絲毫不遜色于主城區。
最值得一提的是，作為財力雄厚的龍頭房企，萬科霸占了榜單的四個位置，一氣兒拿下原海晶化工的四宗地塊，以41億元的成交總價問鼎2015年青島土地“總價地王”。不僅大鱷對土地市場十分看好，青島本土的房企也并不是“吃素的”，海爾集團在與眾房企的廝殺中脫穎而出，搶下了遼寧東路地塊、蚌埠路地塊以及重慶路地塊三大地塊，加固其2016年在青島主城區的市場占有額。海信集團也拿下了紹興路地塊，準備伺機“殺入”高端市場。
圖五：2015青島房企成交量前十強
2015年樓市，對于青島房企來說是“冷暖交織”，雖然都頂著“去庫存”重壓，但卻也迎來政策紅利“行情喜人”。根據青島銳理數據發布的統計顯示，2015年全市共有27家房企全年業績超過10億元，其中十強房企銷售業績全部突破20億元。隨著市場回暖腳步的臨近，2016年的樓市競爭勢必會更加激烈。
萬科以59.73億元的業績成為去年的房企銷冠，這也是萬科連續第六年成為青島年度業績最好的房企。而萬科樓盤表現強勁并不僅限于青島。據悉，2015年萬科在全國取得2610億元的銷售金額，領跑全行業。位列萬科之后的是海爾和海信兩家青島本土房企，去年的銷售業績分別為 51.72億元和45.93億元。海爾地產在去年以黑馬的姿態殺出，全年業績增長率達到了268%，和萬科一起成為青島最先跨入50億元級別的房企。海信地產則憑借穩健的銷售策略繼續位列年度房企業績TOP10榜單前列。
除了海爾和海信，銀盛泰集團和和達集團兩家本土房企也憑借著各自30.30億和24.14億的銷售業績殺入TOP10。另外的幾個席位被保利、萬達、魯商、綠城和龍湖幾家外來地產大鱷瓜分。看著房企成交排行，比對著去年各家拿地情況，我們可以預知2016年又將是萬科、海爾、海信“來勢洶洶”的一年。
據房價點評網高級分析師邵凱介紹說：“2015年是房地產市場的政策紅利年，市場還是那個市場，只是游戲規則變了，政府連環施策成功扭轉了上半年‘亞健康’的市場狀態。數輪降準降息、降低購房首付比例，以及全面放開二孩政策，連續的暖市強心劑全面激活了頹靡的市場狀態。”如今2016樓市大幕開啟，開發商似乎立即進入“最佳賣房狀態”，購房者也迎來了“買房窗口期”。
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