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高端住宅成交反彈難阻毛利下滑 房企盈利有限
發布時間：
2024-04-09 08:52
“3·30新政”之后，全國各地樓市逐漸擺脫年初的低迷狀態，出現反彈。盡管二三線城市去化壓力仍然存在，但四大一線城市已顯露量價齊升趨勢，高端住宅項目抓緊入市，并在上月收獲了高于年初的銷售業績。
當房子逐漸開始變得好賣之后，哪些儲備了高端住宅項目的房企會隨之受益？并如期獲得高毛利？
高端住宅“入夏”
高端住宅市場又熱了。在深圳等一線城市，一般面積超過144平方米，均價高出區域內普通住宅50%以上，建筑規劃相對高端的項目即可被歸入高端住宅。當市場初步好轉后，這些并不好賣的房子在交易量和價格上均有提升。
中指院數據顯示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，這一數據僅為303套。
高端住宅市場的成交均價波動很大，受不同月份的入市項目影響，整體均價并不與市場景氣度呈現正相關。但在具體項目上，去年入市的項目明顯經歷了一個上升、下降、再上升的周期。
以華僑城深圳高端住宅項目LOFT公館為例，中指院數據顯示，4月該項目累計成交33套，成交均價為54709元/平方米，這一數據已與去年10月的開盤業績不相上下，遠高于今年初4.9萬元/平方米的均價。
市場好轉后，招商地產位于深圳的高端住宅項目海上世界雙璽花園二期也隨之入市，目前參考均價在11萬元/平方米，高于去年開盤以及今年初的均價。招商地產[微博]對此解釋稱，兩次推售的產品性質不同，并不具有可比性。
美聯物業全國研究中心主任何倩茹稱，高端住宅市場一向是樓市的風向標，市場不好時跌得最快，市場好時漲得最多，“3·30新政”后，入市以及正準備入市的高端住宅項目增多。“市場好轉后，客戶簽訂單的速度也變快了。”深圳一名高端住宅項目銷售負責人稱。
房企盈利或有限
傳統觀點認為，高端住宅項目往往能帶給房企較多溢價，這也意味著毛利更高。根據《每日經濟新聞》此前報道，上海高端住宅項目湯臣一品的毛利率甚至達到85%，遠高于業內平均水平。
對于房企而言，當土地價格難降、人力成本高企、房價又增長乏力時，推高端住宅項目無疑是阻擋毛利率下滑利器。
當市場進入白銀時代，這一理論還成立嗎？對于不同房企而言，毛利率需要分別而論。
華僑城在一線城市的項目多定位高端住宅，其2014年財報數據顯示，該公司房地產業務的毛利率雖有下降趨勢，但仍維持在66.08%。
以2014年開建的華僑城深圳“西北片區2號地項目”為例，該公司公告稱，建筑面積約7.6萬平方米，包括兩棟超高層住宅及配套設施，總投資17.47億元，預計總收入約32.55億元，預計凈利潤7.38億元。據記者粗略估算，毛利率約在86%。
不過，決定企業凈資產收益的除了銷量、毛利，還有周轉速度。
資深財經評論員黃立沖稱，雖然樓市已接近頂點，但高周轉模式本身沒有錯，未來還是要走“短平快”路線，只是大量舉債擴張已不可能，高周轉模式的精髓在于用溢價覆蓋財務成本，周轉期越短，獲利越多。
自從和一線房企逐漸拉開差距后，曾擁有多項高端住宅項目的招商地產一直在謀求逆襲。
2013年招商地產總經理賀建亞提出“千億銷售百億利潤”的目標，產品策略隨之從追求高利潤的效益優先，逐漸轉向快速高周轉。
但朝剛需盤的轉型，使招商地產經歷了毛利驟減，從2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。當時，招商地產董秘劉寧向《每日經濟新聞》記者表示，結算中低毛利項目增多是原因之一。
此次高端住宅銷售回暖會抬升招商地產的毛利率嗎？招商地產方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅項目，公司的中低端產品去化速度更快；另一方面，4月招商地產在一線城市推的高檔產品，基本只有海上世界雙璽二期項目，未來雖然還會有其他項目，但是占比均不大，影響有限。
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