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一線城市房企賣房不難賺錢難 中小房企或被淘汰
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
量升價(jià)穩(wěn) 一線城市房企賣房不難賺錢難
◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
“4月份我們公司全國來訪超過7萬組，環(huán)比增長超過兩成，五一小長假認(rèn)購金額更是增長1倍，市場信心大幅提升”，保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
在“3·30新政”出臺以及降息、降準(zhǔn)等利好政策疊加效應(yīng)下，上市房企4月份銷售額呈現(xiàn)明顯回升勢頭，尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢頭下，部分房企的當(dāng)月銷售額更是翻倍。
然而，單月的熱銷難言市場已經(jīng)反轉(zhuǎn)，硬幣的另一面是上市房企的銷售目標(biāo)完成率仍不樂觀。多位房企高管向記者表示，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫存壓力依舊較大，抓住市場窗口期堅(jiān)決走量仍是目前最主要的策略。
大型房企受益樓市新政
相比于2、3月份房企銷售業(yè)績“普跌”的勢頭，4月份上市房企銷售紛紛上揚(yáng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在其跟蹤的萬科、恒大、保利等20家已公布業(yè)績的上市房企中，僅有5家房企銷售金額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑現(xiàn)象，其余房企無論是環(huán)比還是同比均呈現(xiàn)上漲勢頭。
克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪刺激政策的主要受益對象是改善性需求，該類型產(chǎn)品占比較高的房企銷售回暖的勢頭更明顯。
龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市，萬科、恒大、保利及萬達(dá)[微博]的單月銷售額在百億元以上。保利地產(chǎn)[微博]同比、環(huán)比銷售增幅均超過60%，萬科、萬達(dá)同比銷售增幅也在30%以上。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，相對于中小型房企，大型房企不僅具備品牌優(yōu)勢，廣泛的布局讓其在價(jià)格調(diào)整上具備更大操作空間，在營銷模式上也能更好地與互聯(lián)網(wǎng)或金融企業(yè)合作，采用眾籌等新型銷售模式。在行業(yè)集中度提高的大背景下，大型房企將是市場回暖的主要受益對象。
不過，由于目前市場回暖集中在一二線城市，三四線城市成交依然疲弱，導(dǎo)致部分房企并沒有從本輪回暖潮中受益。重點(diǎn)布局在三四線城市的碧桂園，4月份銷售金額僅為65.6億元，較去年同期出現(xiàn)下滑。
保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者表示，從公司4月份的銷售情況來看，一二線重點(diǎn)城市銷售環(huán)比增長達(dá)50%以上，回暖跡象明顯，但沈陽、無錫、佛山等二三線城市及北方區(qū)域?qū)鞘行抡玫姆磻?yīng)較為滯后，樓市新政對各地樓市影響顯現(xiàn)出差異化。
房企目標(biāo)完成率不樂觀
盡管4月份樓市迎來久違的“開門紅”，但一季度市場的低迷導(dǎo)致上市房企的銷售目標(biāo)完成率難言樂觀。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至今年前4月，僅恒大地產(chǎn)的目標(biāo)完成率達(dá)到30%，多數(shù)房企集中在20%左右，部分房企甚至僅完成15%。
保利地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，除了一線城市和少數(shù)二線城市外，大部分地區(qū)今年的去庫存壓力依舊較大，房價(jià)快速反彈的可能性不大，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢，公司今年的主要工作依然是抓住市場窗口期，堅(jiān)定走量、去庫存。“從中長期來看，除非地方政府在三年內(nèi)不賣地，否則大多數(shù)城市供大于求的市場格局難以扭轉(zhuǎn)。隨著政策刺激的邊際效應(yīng)遞減，市場能否保持持續(xù)升溫有待觀察”，歐陽捷告訴記者，除了去庫存之外，房企還應(yīng)該根據(jù)人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃的變化調(diào)整市場布局，適應(yīng)新形勢下的市場變化。
以目前主流房企扎堆的一線城市為例，歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于競爭激烈導(dǎo)致地價(jià)飆升，部分一線城市的利潤前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價(jià)與房價(jià)差為12200元/平方米，但2014年該數(shù)值下降至8000元/平方米，今年更進(jìn)一步下滑至6000元/平方米，地價(jià)與房價(jià)差甚至低于二線城市整體約6500~7200元/平方米的水平，這顯示出一線城市雖然房子不愁賣，但很可能是無利可圖。
在歐陽捷看來，房企簡單地扎堆在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的做法逐漸走不通，對各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力，將成為房企未來競爭的關(guān)鍵因素。
借助本輪A股大牛市，上市房企紛紛拋出再融資計(jì)劃。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募資額共計(jì)1166億元，是去年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢。“在房地產(chǎn)下半場，無論是為了降低負(fù)債率，還是用于轉(zhuǎn)型發(fā)展，手里有沒有錢是最重要的”，歐陽捷認(rèn)為，誰能更好地利用資本市場籌集資金，誰就能脫穎而出。資本市場的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融資渠道的中小型房企會進(jìn)一步被淘汰出局。
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