眼看著新盤價(jià)格戰(zhàn)進(jìn)入白熱化，一個(gè)比一個(gè)低，打算在新都心片區(qū)買房的楊先生果斷放棄了此前欲購二手房的計(jì)劃，轉(zhuǎn)而投入了新房的懷抱。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在限購令局部松綁的刺激下，上半年業(yè)績低迷的房地產(chǎn)企業(yè)近日大幅讓利，而同區(qū)域的二手房價(jià)格早已明顯高于新房售價(jià)，若加上稅費(fèi)、中介費(fèi)等成本，少數(shù)二手房成交價(jià)竟超過同區(qū)域新房兩成以上。再加上高昂的交易稅和收緊的貸款政策，二手房的回暖之路走得頗為艱難。

現(xiàn)象A 同區(qū)域二手房價(jià)格更高

    市民楊先生最近正在市北新都心區(qū)域看房。“最初我的意愿是買二手房，即買即住。”楊先生說，可后來他改變了主意，決定改買新房，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)眼下新房的報(bào)價(jià)比二手房便宜不少。多次看房后他發(fā)現(xiàn)新都心區(qū)域絕大多數(shù)二手房單價(jià)都在1.4萬元/平方米以上，有的甚至都已達(dá)到1.6萬元/平方米以上。相比之下，這個(gè)區(qū)域的新房售價(jià)則顯得更加實(shí)惠，還有部分房源低于1.2萬元/平方米，比二手房價(jià)低了不少。

    隨后記者對青島主城熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前新都心、李滄中部二手房價(jià)高于新房情況比較明顯。記者登錄搜房網(wǎng)等二手房交易平臺(tái)看到，8月新都心區(qū)域二手房價(jià)格在14000-17500元/平方米之間，該區(qū)域次新的二手房小區(qū)售價(jià)都超過了14000元/平方米，確實(shí)不便宜。而同區(qū)域的新盤報(bào)價(jià)大多剛1萬元出頭，有的樓盤甚至8999元/平方米起價(jià)。由此看出，新盤報(bào)價(jià)低于同區(qū)域二手房兩成多。

現(xiàn)象B 新盤熱銷區(qū)域影響最大

    作為剛需新盤的大本營，李滄各樓盤優(yōu)惠頻現(xiàn)，這也直接導(dǎo)致“房價(jià)倒掛”愈演愈烈。黑龍江路附近一樓盤新開盤房源均價(jià)10500元/平方米，與之形成鮮明對比的是，目前該樓盤二手房市場身價(jià)頗高，售價(jià)11000元/平方米以下的鮮有。另外，百通馨苑小區(qū)二手房報(bào)價(jià)均在9500元/平方米以上，年代最新的百通馨苑七區(qū)報(bào)價(jià)更是接近11000元/平方米，而與其相鄰的樓盤加推，均價(jià)僅為8300元/平方米左右。

    在如此價(jià)格倒掛的情況下，二手房銷售情況并不理想。“現(xiàn)在每家中介手里都有不少報(bào)價(jià)偏高的房源，這樣一來即使是購房者看中了房子，礙于價(jià)格太高，也是很難成交。實(shí)際上，購房者需求是存在的，但如果房價(jià)倒掛過于嚴(yán)重的話，新房市場將成功地在二手房市場中挖走客戶。”科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰表示，不過自本月初限購政策發(fā)生變化后，主城區(qū)擁有大戶型房源的房東報(bào)價(jià)明顯走低，直接造就成交量出現(xiàn)小幅上升，未來二手房大戶型或?qū)⒊蔀榕c新盤抗衡的 “拳頭房源”，但是二手房市場的剛需類型房源暫時(shí)不會(huì)有太大起色，畢竟不少新樓盤的讓利幅度令置業(yè)者很難抵抗，相比之下更加愿意買新房。

現(xiàn)象C 二手房市場頻現(xiàn)“特價(jià)”

    近期，二手房市場也陸續(xù)出現(xiàn)“特價(jià)房”的身影。近日市民李女士在看房過程中注意到八大湖的一套三居室二手房報(bào)價(jià)僅11794元/平方米。“這套房子在八大湖那邊的一個(gè)小區(qū)，據(jù)說還是南京路小學(xué)的學(xué)區(qū)房，97.5平方米的三居室總價(jià)才115萬元。”李女士說，隨后記者了解到，該小區(qū)絕大多數(shù)二手房報(bào)價(jià)在15000-17000元/平方米，97.5平方米的房源大多數(shù)總價(jià)都在140-160萬元左右，115萬元著實(shí)成了這一片區(qū)的“特價(jià)房”。“這套房子掛了有一段時(shí)間了，房子戶型不錯(cuò)，唯一的‘缺陷’是頂樓，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都比較排斥頂樓，因此出售周期比較長。一個(gè)多月前房東報(bào)價(jià)在130多萬元，但房東急等用錢，再加上是頂樓，房東直接將報(bào)價(jià)降到115萬元，希望能盡快出手。面對出售周期較長的房源只能做出讓步才能得以出手。”太平洋房屋八大湖片區(qū)一中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

    根據(jù)我市調(diào)整限購令的規(guī)定，主城區(qū)只有144平方米以上的大戶型才得以“松綁”，似乎讓大戶型房源持有者看到了“曙光”，不過這些房東仍不敢喘氣，掛牌價(jià)不僅沒有因?yàn)檎咚山壎霈F(xiàn)抬頭，反倒希望抓住此次機(jī)會(huì)盡快出手，因此報(bào)價(jià)也一再降低。如嶗山區(qū)一套460多平方米的復(fù)式豪宅急于出手，總價(jià)僅為513萬元。“這套房子5年前購入時(shí)的總價(jià)是510萬元，而且業(yè)主進(jìn)行了豪裝，花費(fèi)在100萬元左右，因此這套房子的成本就在610萬元，現(xiàn)在卻只賣513萬元，簡直是賠本甩賣。”嶗山區(qū)一地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人李化勇告訴記者，即便如此，上門看房的客戶依舊寥寥無幾，而有能力購買這套“特價(jià)房”的更是鳳毛麟角。而位于棧橋附近一套建于2007年的約145平方米的豪裝海景房報(bào)價(jià)也不高，從去年的320萬元降到了如今的280萬元，房東因孩子出國留學(xué)急需用錢，所以低價(jià)甩賣。

    “像這樣面積過大、總價(jià)過高的房源，現(xiàn)在市場上需求較少，即使‘特價(jià)’也讓人望塵莫及。”科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰表示說，越是大戶型，“特價(jià)房”出現(xiàn)的幾率就越大。位于市南東部環(huán)海公寓一套162平方米的戶型賣價(jià)僅175萬元，業(yè)主直降20萬急售，單價(jià)僅為10800元/平方米，這個(gè)價(jià)格堪比李滄區(qū)新房單價(jià)。

分析:貸款收緊阻礙二手房市場回暖

    島城樓市分析人士張百忍認(rèn)為，新房市場上半年市場銷售不暢，資金壓力巨大，青島新房價(jià)格上漲速度趨緩，甚至下跌，進(jìn)入8月恰好遇上青島限購令局部放開，多數(shù)開發(fā)商都急于借機(jī)走量，而二手房市場雖然冷清，但多數(shù)房東仍不能接受較大的議價(jià)范圍，掛牌價(jià)高居不下，從而出現(xiàn)這種“新房價(jià)格低于二手房”的情況也屬正常。

    太平洋房屋市場部負(fù)責(zé)人郝銀廣指出，當(dāng)前我市局部放開限購令，無論是新房還是二手房的看房量、購房量都出現(xiàn)了一定的上升。但是與新房相比，二手房市場的回暖之路仍受到高昂的交易稅和收緊的貸款政策的諸多因素的限制。限購松綁雖然使部分購房者獲得購房資格，但其購房能力仍受到限制。尤其是在現(xiàn)行限貸政策下，居民家庭購買第三套及以上住房無法申請到住房貸款。上周我市有銀行推出9折優(yōu)惠利率，但進(jìn)一步核實(shí)了解到，該銀行本年度不受理二手房貸款業(yè)務(wù)，此外公積金中心當(dāng)前放貸的時(shí)間長達(dá)4個(gè)月之久，讓很多購房者望而生畏。一中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說，雖然央行明確要求支持首套購房，但各銀行對房貸的熱情并不高，一些區(qū)域出現(xiàn)了即使成交，卻可能貸不了款的情況，這又進(jìn)一步影響了市場。

交易稅費(fèi)高也是“一道坎”

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著我市局部放開限購令，島城開發(fā)商推盤熱情明顯升溫，而購房者的情緒也較為樂觀，各項(xiàng)目的咨詢量和看房量明顯提高。目前各項(xiàng)目大多采取小批量加推，選擇低價(jià)產(chǎn)品入市試水，取得不錯(cuò)的效果。在價(jià)格方面，開發(fā)商較為謹(jǐn)慎，普遍調(diào)低了預(yù)期，以保證開盤銷售效果。而二手房市場盡管有日趨活躍的跡象，但成交量并沒有明顯的回升，而影響成交的最關(guān)鍵因素還是價(jià)格。這個(gè)價(jià)格不僅包括房東掛出的價(jià)格，還包括二手房交易中額度不小的稅費(fèi)。

    打算將自己在山東路附近一套58平方米一居室賣掉的李先生，就萬萬沒想到，原以為很容易賣出的低總價(jià)小戶型，卻在掛牌三個(gè)月后鮮有人問津。

    李先生告訴記者，他這套房子是在2010年購買的，買時(shí)價(jià)格為1.5萬元/平方米，因?yàn)槠拮右褢言校⒆雍芸炀鸵錾耍钕壬蛩銚Q購一套兩居室，因此打算賣掉這套一居室的二手房。于是他便將這套裝修后入住了將近4年的房子以1.8萬元的價(jià)格掛在中介，結(jié)果頭兩個(gè)月幾乎無人問津，中介經(jīng)紀(jì)人找他談了三次，他才同意將價(jià)格下調(diào)至1.7萬元/平方米。雖然吸引了一些看房人，但由于這套房子未滿五年，僅營業(yè)稅一項(xiàng)就要繳納總房款的5.6%，高達(dá)5.52萬元。而如果算上2%的個(gè)人所得稅、1%的契稅以及3%的中介費(fèi)，總稅費(fèi)達(dá)到11.4萬元，這造成很多看房人在算過賬后都悻悻而去。中介員工也證實(shí)，目前市場上成交最好的二手房要么是大幅降價(jià)的，要么就是滿五年且唯一的房源。