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國土部緊急剎車土地市場交易 將重點監控高價地
發布時間：
2024-04-09 08:52
近期土地市場交易旺盛、高價成交的情況，引發了國土資源部（以下簡稱“國土部”）開始進行針對性監測，北京市國土資源局（以下簡稱“北京市國土局”）也為此急拉“剎車”。
在國土部宣布對高價地進行重點監測的5天后，剛進入競價第二天的“明星地塊”北京市來廣營土地儲備項目A2地塊（以下簡稱“來廣營A2地塊”）突然宣布暫停出讓。隨即，9月19日北京市國土局又突然宣布停止次日即將現場競價的石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊（以下簡稱“石景山F地塊”）的掛牌交易活動。
這一切源于9月13日，國土部發文表示，要對土地交易市場進行監測，重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏，杜絕囤地行為。
本報獲悉，面臨此種局面，北京市國土局被迫設置拍地限制。但由于來廣營A2地塊競拍第一天起拍價就超出預想，北京市國土局只能暫停該地塊出讓，并做出停止石景山F地塊掛牌拍賣的活動。
9月20日，北京市國土局新聞發言人欒鵬在接受本報記者采訪時表示：暫停這兩塊土地出讓是為了貫徹落實國土部關于房地產調控的有關要求，穩定市場預期，未來這兩個地塊還會擇機入市。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓指出，北京兩塊土地掛牌出讓停止與暫停，表明這兩塊土地報名的開發商都超過3家，暗示著房企搶地競爭激烈。停止和暫停的做法不僅不會抑制住地王的出現，反而會導致地王誕生，制造土地市場回暖的氛圍。
北京壓力
根據此前消息，在經歷了大半年土地市場的冷清后，北京市開始密集推地，截至8月30日，北京市8月份共推出經營性地塊27宗。至此北京市有望在9月份迎來年內土地交易高峰，月內土地出讓金有望達到200億元。
密集推地是北京市在地方財政壓力下不得不進行的“自救”行為。根據數據顯示，今年上半年，北京市土地出讓金僅為144.88億元，創5年來新低。
然而在國土部發文監測高價地的情況下，北京市國土局被迫設置拍地限制。9月20日，本報記者從北京市國土局獲悉，此前來廣營A2地塊已經設置了競買價格“上限”（不能超過起拍價格的50%）。北京市國土局相關人士對記者表示，此舉主要是擔心該地塊價格過高而引起市場轟動。但由于競拍第一天起拍價已超出預想，北京市國土局只能暫停該地塊出讓。
而石景山F地塊目前尚未改變出讓規則，只是擇機而動。北京市土地整理儲備中心相關負責人告訴記者，“主要是因為9月20日這一天總共有5幅地塊入市，如果石景山F地塊入市，那么9月20日有可能會成為2012年土地出讓金最多的一天，引起市場轟動。”
事實上除了北京之外，據不完全統計，8月以來杭州、溫州、合肥、石家莊等多個城市均迎來集中推地潮，下半年全國的推地節奏明顯加快。房地產企業也頻頻高價拿地。9月，萬科以15.8億元競得廣東順德商住地塊，創造了當地土地出讓總價的紀錄；萬達集團以11.5億元總價購入南寧地塊，成為今年的南寧新“地王”；中海地產更是表示下半年將用200億元進行拿地。
種種情況最終促使國土部啟動對土地市場交易情況的監測。“具體來說就是通過監測熱門地塊，對預判成交價格創歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地(包括商服、住宅或商住綜合)，及時調整出讓方案，采用限房價、競地價或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。”國土部咨詢研究中心一位專家在接受本報記者采訪時表示。
而記者獲悉，9月17日，國土部就已經詢問了北京市國土局關于9月土地成交概況以及來廣營A2地塊的情況，并向國務院辦公廳傳達了相關信息，具體包括地塊基本條件、報價競價情況、交易規則、預估樓面價格等。
“目前北京市國土局正在觀望中，正在等待國土部的態度，肯定不能擅自行動。”上述國土部咨詢中心專家認為這次暫停出讓的真正原因是“來廣營A2地塊”正被國土部監測中，所以北京市國土局只有等國土部態度“明朗化”后再掛牌出讓。
效仿“萬柳”
然而，國土部和北京市國土局的雙重限制并不能澆滅房地產企業的拿地熱情。復雜的局面意味著來廣營A2地塊的爭奪將不再是一場簡單的“飆價”游戲。
來廣營A2地塊規劃建筑面積約11.9萬平方米，起始價12.84億元，折合起始樓面單價10772元，“這種地塊具有很強很穩定的保值增值能力，并且開發難度不高，加上我們公司的重點將放在北京領域，所以對于這種地塊我們勢在必得。”參與競拍的某個知名民營上市房企相關人士在接受記者采訪時表示。
不過對于萬科集團、金利置業集團、龍湖地產等久經“戰場”的房企來說，暫停出讓地塊只是土地競拍的一個“小插曲”，在記者多方采訪中，幾家房企相關人士均表示，等到土地再推出的時候他們還會繼續出手。
“暫停出讓反而會讓房企狠狠砸錢，因為一暫停出讓反而意味著起拍價和預期價格并不低，這是一個熱門地塊，好地誰都不想放過，所以這兩個地塊暫停后價格肯定會大幅提升，所以房企肯定要調整各自的底價。”旭輝集團股份有限公司土地投資發展經理黃輝向記者分析。
“此前北京市海淀區萬柳地塊，也經過了國土部和地方政府的雙重干涉，限制競價上限推遲競拍，但最終仍以26.3億元的總價被中赫集團拿下，溢價率40%，去掉配建的回購房面積，該地塊樓面價高達4.02萬元/平方米，創下北京土地出讓歷史上的最高單價，成為名副其實的地王。此次來廣營A2地塊很有可能會重演萬柳地塊故事。”業內專家表示。
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