山東省人民政府辦公廳

關(guān)于印發(fā)《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》的通知

魯政辦字〔2015〕151號(hào)

各市人民政府，各縣(市、區(qū))人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

　　《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

 

　　山東省人民政府辦公廳

　　2015年9月1日

山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案

　　為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，制定本實(shí)施方案。

　　一、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，在省委、省政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，我省房地產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，取得重要階段性成果，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。

　　(一)產(chǎn)業(yè)規(guī)模居全國(guó)前列。2014年，全省商品房施工面積5.45億平方米，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5818億元，分別居全國(guó)第2、第4位；銷售商品房9180萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額4880億元，分別居全國(guó)第3、第4位；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值2551億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的4.3%，居全國(guó)第4位。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積37.3平方米。

　　(二)產(chǎn)業(yè)體系比較完善。2014年，我省房地產(chǎn)業(yè)共吸納從業(yè)人員73.3萬人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6350億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)8119家，竣工商品房7787萬平方米；物業(yè)服務(wù)企業(yè)6814家，管理住宅、寫字樓、商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等12.5億平方米；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介企業(yè)9873家，促成居民和企業(yè)買賣、租賃、抵押房產(chǎn)等交易額3000多億元。

　　(三)市場(chǎng)總體平穩(wěn)健康。全省各地結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家各個(gè)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，基本做到了開發(fā)規(guī)模、房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求、居民承受能力相適應(yīng)，市場(chǎng)運(yùn)行沒有大起大落，總體上保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2014年，全省商品房平均銷售價(jià)格每平方米5316元，比全國(guó)平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入29222元計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比為6.67，處于國(guó)際公認(rèn)的6-8的合理區(qū)間內(nèi)。

　　(四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好。作為全國(guó)首批住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)省份，我省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作取得一定成效。目前全省擁有1個(gè)國(guó)家級(jí)綜合試點(diǎn)城市(濟(jì)南)、8個(gè)國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化基地，183個(gè)開發(fā)項(xiàng)目通過A級(jí)住宅性能認(rèn)定，47個(gè)小區(qū)入選國(guó)家康居示范項(xiàng)目，40個(gè)項(xiàng)目獲全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最高獎(jiǎng)———“廣廈獎(jiǎng)”，數(shù)量均居全國(guó)第一。500余家開發(fā)企業(yè)參與保障性安居工程和農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)，為改善城鎮(zhèn)中低收入居民和農(nóng)民居住條件做出了積極貢獻(xiàn)。

　　(五)對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)突出。“十五”以來，房地產(chǎn)業(yè)提供的地稅收入年均遞增30%以上，2014年達(dá)到969億元，占全省地稅收入的27%，在服務(wù)業(yè)中居首位，還帶動(dòng)了建筑、建材、金融、商業(yè)、物流、家具、家電等幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2014年，全省房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金525億元，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)221億元，有力促進(jìn)了城市建設(shè)和發(fā)展。

　　與促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)新跨越的要求相比，我省房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問題和不足：一是商品房庫(kù)存偏高，截至2014年年底，全省商品房庫(kù)存1.6億平方米，去庫(kù)存化周期達(dá)到27.3個(gè)月；二是產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實(shí)力弱，缺乏知名品牌企業(yè)，全國(guó)開發(fā)、物業(yè)企業(yè)百?gòu)?qiáng)中均只有1家；三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，居住地產(chǎn)比重偏大，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低；四是資本運(yùn)營(yíng)能力差，企業(yè)自有資金少，融資能力低，沒有一家直接發(fā)行上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　二、思路目標(biāo)

　　(一)總體思路。深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會(huì)精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，順應(yīng)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、綠色化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的大趨勢(shì)，堅(jiān)持以人為本，滿足人民群眾的居住需求，整合提升開發(fā)行業(yè)，做大做優(yōu)物業(yè)行業(yè)，規(guī)范發(fā)展中介行業(yè)，不斷提高產(chǎn)業(yè)的綠色化、智能化、精細(xì)化水平，不斷提高產(chǎn)品的耐久期、舒適度、便利性，不斷提高企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化程度，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

　　(二)基本原則。

　　1.堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，致力于提高質(zhì)量效益，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、改善城市環(huán)境的帶動(dòng)作用。

　　2.堅(jiān)持和諧發(fā)展，致力于實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更加注重住房保障和住宅品質(zhì)，努力滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要，滿足不同區(qū)域、不同層次居民的多元化住房需求。

　　3.堅(jiān)持配套發(fā)展，致力于改善公共服務(wù)。基礎(chǔ)教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、社區(qū)管理等設(shè)施配套，與住房“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用”。

　　4.堅(jiān)持綠色發(fā)展，致力于推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，更加注重節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)，帶動(dòng)綠色建筑發(fā)展和低碳社區(qū)、低碳城市建設(shè)。

　　5.堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展，致力于增強(qiáng)行業(yè)活力，更加注重體制創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，加快推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　(三)發(fā)展目標(biāo)。住宅品質(zhì)明顯提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居全國(guó)前列。2015-2020年，每年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在6000億元左右，商品房銷售面積保持在1億平方米左右，物業(yè)管理面積年均增長(zhǎng)7%左右。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4.5%左右，提供地稅收入1100億元左右；到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5%左右，提供地稅收入1200億元左右。

　　三、實(shí)施路徑

　　(一)加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)和消費(fèi)模式，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　1.適應(yīng)市場(chǎng)需求，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。著眼于促進(jìn)產(chǎn)城融合、繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)模式，適度降低商品住宅供應(yīng)比重，由相對(duì)單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，積極發(fā)展跨界地產(chǎn)。

　　(1)工業(yè)地產(chǎn)：主要在開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)獲取工業(yè)用地，投資建設(shè)道路、管線、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)基地等房屋建筑，以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作方式獲得投資回報(bào)。

　　(2)創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)：適應(yīng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新特別是“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)業(yè)的需求，為小微企業(yè)、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者開發(fā)建設(shè)條件便利、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工作生活場(chǎng)所，如創(chuàng)客空間、SOHO(辦公居住一體化)、LOFT(靈活布局開敞空間)、電商用房(辦公倉(cāng)儲(chǔ)加工物流一體化)等，促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、知識(shí)分享、創(chuàng)意交流、協(xié)同創(chuàng)造。其中，對(duì)有前景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)可以房?jī)r(jià)、房租作價(jià)折算為股權(quán)。

　　(3)養(yǎng)老地產(chǎn)：針對(duì)日益擴(kuò)大的養(yǎng)老需求，開發(fā)建設(shè)集居住、服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療護(hù)理、休憩娛樂等功能于一體的綜合性養(yǎng)老社區(qū)，在普通商品房小區(qū)配建“老少居”、“老人房”、養(yǎng)老公寓，在已建成小區(qū)中插建、改建日間照料中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

　　(4)旅游地產(chǎn)：針對(duì)迅速升溫的旅游需求，依托或營(yíng)造獨(dú)特旅游資源，開發(fā)建設(shè)涵蓋住宿(普通酒店、分時(shí)度假酒店、第二居所)、觀光游覽、休閑度假、會(huì)議接待等功能的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(5)教育、文化、體育地產(chǎn)：針對(duì)教育、文化、體育等需求，依托或營(yíng)造中小學(xué)和高等院校、歷史文化街區(qū)和公共文化設(shè)施、體育場(chǎng)館和訓(xùn)練基地，開發(fā)建設(shè)居住與基礎(chǔ)教育、高等教育、文化體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)健身、旅游商貿(mào)等功能復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　(6)物流地產(chǎn)：選擇合適地點(diǎn)，投資建設(shè)物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等現(xiàn)代物流設(shè)施，租賃、轉(zhuǎn)讓給物流企業(yè)并提供物業(yè)管理、信息服務(wù)，帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集。

　　(7)商務(wù)地產(chǎn)：主動(dòng)與制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)等大中型企業(yè)溝通對(duì)接，定向開發(fā)建設(shè)寫字樓，或面向小微企業(yè)招商、招租，促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　(8)城市綜合體：根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市規(guī)模，在合適區(qū)位開發(fā)建設(shè)集購(gòu)物、娛樂、餐飲、辦公、居住等功能為一體的城市綜合體，為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供載體和空間。

　　2.實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)，努力消化庫(kù)存商品房。根據(jù)市場(chǎng)供求變化，實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)，分不同區(qū)域、不同城市、不同區(qū)位、不同類型，因癥施治、精準(zhǔn)調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)決防止大起大落。

　　(1)控制商品房供應(yīng)規(guī)模。科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，有序控制土地投放和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，精心研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。

　　(2)促進(jìn)住房合理消費(fèi)。落實(shí)國(guó)家金融、稅收、住房公積金等政策，適當(dāng)提高公積金貸款額度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)購(gòu)房者的支付能力和信心。活躍住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)剛性需求和改善性需求有效釋放。

　　(3)打通保障房和商品房通道。提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比重，提高國(guó)有土地上房屋征收貨幣補(bǔ)償比重，引導(dǎo)被安置居民選購(gòu)合適的商品房。提高公共租賃住房發(fā)放租賃補(bǔ)貼比重，政府原則上不再直接投資集中建設(shè)公共租賃住房，確實(shí)需要的，收購(gòu)符合條件的中小套型商品房或在商品房小區(qū)中配建。

　　(4)滿足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房需求。適應(yīng)我省就地就近城鎮(zhèn)化發(fā)展特點(diǎn)，瞄準(zhǔn)農(nóng)村市場(chǎng)，重點(diǎn)面向已在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)設(shè)施，加快中小城市及小城鎮(zhèn)去庫(kù)存化進(jìn)程。

　　(5)改善農(nóng)村教師和醫(yī)護(hù)人員工作生活條件。各地可在農(nóng)村中小學(xué)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院駐地或附近，由政府收購(gòu)或租用合適的商品房，用作在崗教師、支教教師、頂崗實(shí)習(xí)師范生和在崗醫(yī)護(hù)人員周轉(zhuǎn)宿舍，租金標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)毓沧赓U住房政策執(zhí)行；鼓勵(lì)在編在崗的農(nóng)村教師和鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院醫(yī)護(hù)人員在縣城(縣級(jí)市、區(qū)政府駐地)購(gòu)買商品房，可由當(dāng)?shù)亟逃⑿l(wèi)生計(jì)生部門組織，以優(yōu)惠價(jià)格共同購(gòu)買。

　　(6)創(chuàng)新消化庫(kù)存商品房。各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業(yè)(輕加工研發(fā)型)地產(chǎn)、“創(chuàng)客空間(會(huì)議室+實(shí)驗(yàn)室+茶社或咖啡屋+辦公間)”、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等，實(shí)現(xiàn)消化商品房庫(kù)存與促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多贏。對(duì)長(zhǎng)期滯銷且符合條件的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓，可由政府收購(gòu)或長(zhǎng)期租用，改造為中小學(xué)、幼兒園用房，緩解“上學(xué)難”、“入托難”問題。允許創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、軟件等領(lǐng)域的小微企業(yè)和自由職業(yè)者，將住宅、公寓登記注冊(cè)為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。

　　3.完善各類配套設(shè)施，提高住房消費(fèi)吸引力。各地要本著均衡布局、方便群眾的原則，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)教育(中小學(xué)、幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老服務(wù)、文化體育、社區(qū)管理等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，將上述各類設(shè)施的配建規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到每個(gè)新建住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，在規(guī)劃條件和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書予以載明。未按規(guī)劃條件和建設(shè)條件意見書要求完成配套建設(shè)、不能同步交付使用的項(xiàng)目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理竣工綜合驗(yàn)收備案，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不予受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。突出落實(shí)中小學(xué)配建要求，解決好城鎮(zhèn)中小學(xué)“大班額”問題。已建成小區(qū)因開發(fā)企業(yè)原因未達(dá)到配建要求的，責(zé)成開發(fā)企業(yè)在2017年年底前完成，否則記入不良信用記錄，重新核定開發(fā)資質(zhì)，限制或停止其承接新的開發(fā)項(xiàng)目；違反規(guī)劃在中小學(xué)用地上進(jìn)行違法建設(shè)的，責(zé)令拆除，限期按規(guī)劃要求完成中小學(xué)建設(shè)。

　　4.轉(zhuǎn)變房屋消費(fèi)模式，發(fā)展房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)城鎮(zhèn)新就業(yè)人員樹立“先租后買、先小后大、逐步改善”的住房觀念，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)。把房產(chǎn)租賃作為重點(diǎn)行業(yè)來培育，大力盤活閑置住房，努力降低房屋空置率，促進(jìn)勞動(dòng)力自由流動(dòng)，減輕青年人購(gòu)房壓力。培育專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)，為城市流動(dòng)人口尤其是外來創(chuàng)業(yè)、務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所。支持開發(fā)企業(yè)租售并舉，鼓勵(lì)在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源對(duì)外出租，鼓勵(lì)劃撥資產(chǎn)或投資興辦住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)，鼓勵(lì)與住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養(yǎng)老、旅游、體育等設(shè)施，向社會(huì)提供租賃和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。積極開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，拓寬社會(huì)投資渠道，擴(kuò)大開發(fā)企業(yè)和住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)融資規(guī)模；鼓勵(lì)有房居民或開發(fā)商將自有房產(chǎn)作價(jià)購(gòu)買基金，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，同時(shí)多渠道增加租賃房源。允許機(jī)關(guān)事業(yè)單位以租賃方式解決辦公用房缺口。

　　5.提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。繼續(xù)鼓勵(lì)社會(huì)投資興辦物業(yè)企業(yè)，鼓勵(lì)大中型開發(fā)企業(yè)自營(yíng)物業(yè)企業(yè)、自管開發(fā)項(xiàng)目，為購(gòu)房業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)延伸服務(wù)，強(qiáng)化自身品牌效應(yīng)。新竣工商品房項(xiàng)目全部實(shí)行物業(yè)管理，引導(dǎo)農(nóng)村新型社區(qū)開展物業(yè)管理。充分發(fā)揮行政和市場(chǎng)的作用，對(duì)1995年前建成的城鎮(zhèn)和工礦區(qū)老舊住宅小區(qū)全面開展整治改造，用5年時(shí)間基本完成整治改造任務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，切實(shí)解決棄管小區(qū)居民生活環(huán)境惡化問題。與基層組織建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理密切結(jié)合，充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督作用，合力構(gòu)建和諧社區(qū)。以城市或市轄區(qū)為單元，發(fā)展樓宇自控、公用設(shè)備、房屋修繕等專業(yè)服務(wù)；運(yùn)用局域網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)客戶端(APP)等現(xiàn)代信息技術(shù)，提高物業(yè)服務(wù)效率；引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)發(fā)展代購(gòu)代辦、老人陪護(hù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、信息化、多元化。

　　6.規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，提升行業(yè)信譽(yù)和整體實(shí)力。引進(jìn)高端人才或顧問團(tuán)隊(duì)，培育發(fā)展我省的房地產(chǎn)咨詢先進(jìn)企業(yè)，為開發(fā)行業(yè)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目可行性研究及策劃等專業(yè)服務(wù)，從源頭上增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的前瞻性、差異性、適應(yīng)性。發(fā)展品牌型、規(guī)模化、跨區(qū)域的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)估價(jià)師隊(duì)伍建設(shè)，通過抽查、互審等方式提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，為委托人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全面實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理登記和信用管理，依法嚴(yán)肅查處違規(guī)售房、“黑中介”等行為，支持實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擴(kuò)大服務(wù)規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，活躍商品房、二手房和房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。

　　(二)加快轉(zhuǎn)變住房建造模式，推進(jìn)建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。

 

　　1.發(fā)展節(jié)能環(huán)保型住宅。把建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化作為提升住宅品質(zhì)、節(jié)約資源能源、培育新興產(chǎn)業(yè)的重要途徑，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，發(fā)展綠色建筑。抓住標(biāo)準(zhǔn)編制、前端訂制、終端應(yīng)用三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采用系統(tǒng)化組織、規(guī)模化訂制、工業(yè)化生產(chǎn)方式，打造新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈。加強(qiáng)政府引導(dǎo)，以各類保障性住房為突破口，充分運(yùn)用“廣廈獎(jiǎng)”、國(guó)家康居示范工程、住宅性能認(rèn)定等引導(dǎo)機(jī)制，提高產(chǎn)業(yè)化方式建造住宅的比例。

　　2.推進(jìn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。針對(duì)住宅建筑層高、開間、進(jìn)深、廚衛(wèi)等，研究編制和推廣實(shí)施全省統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建立完善建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)件、部品協(xié)調(diào)一致的模數(shù)體系，為住宅構(gòu)件和部品工廠化生產(chǎn)、規(guī)模化應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)公共租賃房、棚改安置房、普通商品房的需要，研究編制不同面積的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集，提高設(shè)計(jì)和施工效率，推動(dòng)住房建設(shè)訂單化、批量化。

　　3.推進(jìn)住宅部品通用化。以住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)特別是模數(shù)體系為依據(jù)，組織編制住宅部品地方標(biāo)準(zhǔn)并定期發(fā)布推薦目錄，引導(dǎo)部品生產(chǎn)企業(yè)系列開發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)與多種住宅建筑銜接通用的部品。以太陽能光熱光電、地源熱泵、節(jié)能門窗、低輻射鍍膜玻璃、輕質(zhì)建材、供熱計(jì)量溫控、節(jié)能保溫與結(jié)構(gòu)一體化、整體廚衛(wèi)為重點(diǎn)，以骨干企業(yè)為依托，擴(kuò)大產(chǎn)能和市場(chǎng)份額，搶占全國(guó)建筑節(jié)能環(huán)保技術(shù)和產(chǎn)品制高點(diǎn)。

　　4.推進(jìn)住宅施工裝配化。加快推廣裝配式鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)、輕鋼結(jié)構(gòu)等新型建筑結(jié)構(gòu)體系。大力發(fā)展新型建筑構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)，預(yù)制墻板、樓板、梁柱、樓梯、陽臺(tái)等建筑構(gòu)件，大幅度提高住宅施工裝配化程度，逐步將露天作業(yè)、現(xiàn)場(chǎng)澆筑向工廠化訂制、專業(yè)化裝配轉(zhuǎn)變。

　　5.推進(jìn)土建裝修一體化。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)從委托設(shè)計(jì)入手，組織實(shí)施土建裝修一體化，建設(shè)銷售成品住房，避免施工過程中的拆改，避免業(yè)主購(gòu)房后二次裝修造成的材料浪費(fèi)、環(huán)境污染和安全隱患。研究制定地方強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，2017年設(shè)區(qū)城市新建高層住宅實(shí)行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。對(duì)全裝修商品住宅，在銷售時(shí)實(shí)行毛坯房和裝修分別計(jì)價(jià)，分別開發(fā)票，分別納稅。

　　6.推進(jìn)技術(shù)應(yīng)用集成化。指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)綜合運(yùn)用節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保、低碳和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，充分發(fā)揮技術(shù)集成作用，建設(shè)綠色建筑、智能家居、智慧社區(qū)。積極推廣百年住宅體系，提高住宅的安全性和耐久性。增強(qiáng)住宅內(nèi)部空間設(shè)置的靈活性和自主性，為購(gòu)房者在入住前進(jìn)行個(gè)性設(shè)計(jì)、選擇菜單化裝修提供前提條件。將建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用納入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審查內(nèi)容，在施工圖設(shè)計(jì)審查階段嚴(yán)格把關(guān)。

　　7.推進(jìn)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)一體化。在農(nóng)村新房建設(shè)和危房改造中，落實(shí)抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，提高防震抗震能力。堅(jiān)持城鄉(xiāng)一體化發(fā)展理念，在住宅建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理等方面逐步做到標(biāo)準(zhǔn)基本一致，率先在農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)中推行；按城市標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)給排水、燃?xì)狻崃Α⑽鬯屠幚淼仍O(shè)施。

　　8.加快信息技術(shù)推廣應(yīng)用。大力開展基于建筑信息模型(BIM)技術(shù)下的標(biāo)準(zhǔn)化建筑構(gòu)件和部品數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，積極運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、地理信息系統(tǒng)(GIS)、大數(shù)據(jù)、云平臺(tái)等技術(shù)，以住宅開發(fā)為主體，著手構(gòu)建覆蓋建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)、運(yùn)輸、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收、物業(yè)管理全過程的信息系統(tǒng)，推動(dòng)住宅建造和管理智能化。

　　(三)加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　1.加快培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。按照“扶大、扶優(yōu)、扶強(qiáng)”的原則，以我省房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)30強(qiáng)、中介服務(wù)10強(qiáng)企業(yè)為依托，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。鼓勵(lì)和支持省管國(guó)有企業(yè)興辦的房地產(chǎn)公司，加快重組整合，培育在全國(guó)有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。推動(dòng)骨干物業(yè)企業(yè)與大中型開發(fā)企業(yè)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、機(jī)關(guān)和學(xué)校等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理招標(biāo)向骨干物業(yè)企業(yè)傾斜。引導(dǎo)開發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，積極參與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　2.推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)與省內(nèi)骨干建筑企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，進(jìn)行深度合作，提前介入開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)結(jié)構(gòu)體系、部品選擇、技術(shù)應(yīng)用等予以全面優(yōu)化，縮短工期，降低成本，更好地保證項(xiàng)目質(zhì)量、安全和使用功能，提高綜合效益。鼓勵(lì)省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)、建筑業(yè)50強(qiáng)企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜手開拓市場(chǎng)，共同做大做強(qiáng)。

　　3.積極組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。以大型骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為龍頭，以建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、建筑施工、裝飾裝修、部品生產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)和科研單位為依托，組建住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，著力增強(qiáng)技術(shù)集成和產(chǎn)品研發(fā)能力，發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)縱向一體化的集聚效應(yīng)。住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟龍頭企業(yè)或部品骨干企業(yè)所在城市，應(yīng)建立相應(yīng)規(guī)模的住宅產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為技術(shù)研發(fā)、構(gòu)件和部品生產(chǎn)提供載體。

　　四、保障措施

　　(一)強(qiáng)化政府引導(dǎo)和市場(chǎng)監(jiān)管。各市縣要組織編制《住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020年)》，合理確定開發(fā)總量、用地供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，防止商品房階段性供應(yīng)過剩。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，提出3-5年的開發(fā)項(xiàng)目，納入開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)和年度開發(fā)計(jì)劃，作為土地出讓的依據(jù)。全面實(shí)行房地產(chǎn)交易信息日?qǐng)?bào)制度，定期研究分析房地產(chǎn)運(yùn)行情況，因地制宜，因時(shí)制宜，對(duì)癥施策，精準(zhǔn)調(diào)控。全面落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、商品房預(yù)售許可(商品房現(xiàn)售備案)及預(yù)售資金監(jiān)管、開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案三項(xiàng)制度，健全貫穿商品房開發(fā)、建設(shè)、銷售全過程的監(jiān)管體系。盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽全覆蓋，全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管和二手房交易資金監(jiān)管，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。加強(qiáng)監(jiān)督檢查，依法查處擾亂市場(chǎng)秩序、侵害群眾利益的行為，加大對(duì)違法違規(guī)行為的處罰力度和市場(chǎng)清出力度。

　　(二)改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)管理。在房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓前，由國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門共同制定擬供地塊出讓方案。全面落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期、基礎(chǔ)和公用設(shè)施配套、保障性住房配建、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)應(yīng)用等提出明確要求，作為相應(yīng)擬出讓地塊的出讓條件，并負(fù)責(zé)在后期項(xiàng)目建設(shè)中嚴(yán)格監(jiān)督落實(shí)。

　　(三)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目行政審批效率。結(jié)合深化行政審批制度改革，全面清理制約住房消費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)規(guī)范中介服務(wù)實(shí)行企業(yè)投資項(xiàng)目網(wǎng)上并聯(lián)核準(zhǔn)制度工作方案的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2014〕59號(hào))等有關(guān)規(guī)定，推行并聯(lián)審批，縮短審批時(shí)限，提高工作效率。除政府和國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目外，開發(fā)企業(yè)可自主選擇符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)，簽訂施工合同后到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。研究制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和稅收扶持政策，規(guī)范政府采購(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)。

　　(四)扶持房地產(chǎn)骨干企業(yè)做大做強(qiáng)。支持開發(fā)企業(yè)合理融資需求，對(duì)資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的骨干企業(yè)在授信額度、質(zhì)押融資、債券融資等方面給予支持。就建筑(住宅)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、物業(yè)管理信息化等新技術(shù)，組織開展研討交流活動(dòng)。支持具備條件的開發(fā)企業(yè)和住宅部品企業(yè)，通過主板市場(chǎng)或“新三板”上市。開發(fā)、物業(yè)企業(yè)在省內(nèi)異地開展業(yè)務(wù)的，可以不再新設(shè)立獨(dú)立法人資格的子公司，在項(xiàng)目所在地以分公司名義辦理項(xiàng)目審批手續(xù)、設(shè)立銀行賬號(hào)、交納有關(guān)稅費(fèi)。在土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納方式、商品房預(yù)售許可和資金監(jiān)管等方面，對(duì)骨干企業(yè)予以傾斜和扶持。

　　(五)發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。協(xié)會(huì)要當(dāng)好政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶，深入了解企業(yè)訴求、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、推動(dòng)行業(yè)自律，重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信用體系建設(shè)，組織企業(yè)之間的橫向、縱向商務(wù)和技術(shù)交流，組織產(chǎn)學(xué)研合作，開展開發(fā)、物業(yè)、中介行業(yè)測(cè)評(píng)，開展先進(jìn)技術(shù)、住宅部品、示范項(xiàng)目、優(yōu)秀企業(yè)家等推介活動(dòng)，組織從業(yè)人員教育培訓(xùn)，推動(dòng)行業(yè)整體素質(zhì)不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)夯實(shí)基礎(chǔ)。

　　(六)優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。加大人才培養(yǎng)力度，積極推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與職業(yè)院校合作，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才；公辦或民辦職業(yè)院校設(shè)置企業(yè)急缺專業(yè)的，提倡用人企業(yè)給予資金支持，政府可給予一定補(bǔ)助。及時(shí)清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，無法律法規(guī)明確規(guī)定的要堅(jiān)決取消，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高的要適當(dāng)降低。優(yōu)化房地產(chǎn)收費(fèi)征收模式，緩解企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)作前期過重的資金壓力。抓緊開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)工作，對(duì)信用等級(jí)高的企業(yè)，可以視情況緩收、減收、免收有關(guān)保證金。客觀公正搞好輿論宣傳，在全社會(huì)大力普及房地產(chǎn)法律知識(shí)，增強(qiáng)契約精神，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

　　抄送：省委各部門，省人大常委會(huì)辦公廳，省政協(xié)辦公廳，省法院，省檢察院，濟(jì)南軍區(qū)，省軍區(qū)。各民主黨派省委。

 

 

山東省人民政府辦公廳2015年9月6日印發(fā)