山東省人民政府令

第317號

　　《山東省物業服務收費管理辦法》已經2018年5月3日省政府第6次常務會議通過，現予公布，自2018年7月1日起施行。

省長　龔正
2018年5月29日

山東省物業服務收費管理辦法

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會健康穩定發展，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本省行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。

　　本辦法所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。

　　第三條　省人民政府價格主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門和其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費管理的相關工作。

　　第四條　物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，并按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　第五條　實行政府指導價的物業服務收費，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同房地產管理部門或者住房城鄉建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）制定基準價及其浮動幅度，報本級人民政府批準后向社會公布執行。

　　實行政府指導價的物業服務收費標準，應當根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

　　第六條　實行市場調節價的物業服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業通過物業服務合同約定。

　　鼓勵、支持業主或者物業使用人通過公平競爭機制選擇物業服務企業，并與物業服務企業協商確定物業服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。

第二章　物業公共服務費

　　第七條　本辦法所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第八條　普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。

　　第九條　普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅前期物業服務等級標準由設區的市人民政府物業主管部門會同價格主管部門制定并向社會公布。

　　第十條　普通住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，并于合同簽訂之日起十日內報送所在地價格主管部門和物業主管部門備案。

　　第十一條　物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，并在物業管理區域的顯著位置公示。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業公共服務費的內容。

　　第十二條　因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。

　　因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。

　　物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。

　　第十三條　普通住宅物業公共服務費按房屋產權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。

　　普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

　　第十四條　房屋以及車庫、儲藏室依法改變設計用途用于餐飲、培訓等經營的，應當經有利害關系的業主書面同意并辦理相關手續，其物業公共服務費參照經營性用房標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十五條　業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定。

　　經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業服務企業與業主或者物業使用人對預收時間另有約定的，從其約定。

　　物業產權發生轉移的，原業主或者物業使用人應當結清物業公共服務費。

　　第十六條　因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

　　前款規定的物業公共服務費減免比例，屬于普通住宅前期物業的，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門確定；屬于其他物業的，由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商確定。

　　第十七條　普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。

　　其他物業交付后空置六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

　　第十八條　物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。

　　符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

第三章　機動車停放費

　　第十九條　本辦法所稱機動車停放費，是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位、占用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

　　第二十條　普通住宅車位租賃費和普通住宅前期物業停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業的機動車停放費實行市場調節價。

　　第二十一條　業主、物業使用人以及其他承租人租賃建設單位的車位，應當交納車位租賃費。

　　普通住宅的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定；其他物業管理區域的車位租賃費標準，由承租人與建設單位或者其委托的物業服務企業約定。

　　第二十二條　車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業服務企業不得收取。

　　第二十三條　使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。

　　普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定；其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。

　　車位未停放機動車的，免收停車服務費。

　　第二十四條　對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。

　　普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價范圍內確定；其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。

　　第二十五條　停車服務費由物業服務企業收取，車位場地使用費可以由物業服務企業代為收取。

　　長期使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位，或者長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費；臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。

　　第二十六條　對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

第四章　其他服務收費

　　第二十七條　本辦法所稱其他服務收費，是指除物業公共服務費、機動車停放費之外，由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務并收取相應的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。

　　第二十八條　其他服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定；國家、省對其他服務收費規定實行政府指導價或者實行其他管理方式的，依照其規定執行。

　　第二十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并依法辦理有關手續。

　　物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務合同中約定。

　　第三十條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬于普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用于折抵物業公共服務費。

　　物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。管理費的扣除比例由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定。

　　第三十一條　業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建筑垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第三十二條　物業服務企業對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　物業服務企業提供前款之外的其他通行設備的，可以收取適當的費用，但應當由業主、物業使用人自愿選擇，物業服務企業不得強制收取費用。

　　第三十三條　物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務并收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

　　第三十四條　供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第三十五條　物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

第五章　監督管理

　　第三十六條　縣級以上人民政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，建立物業服務收費成本調查和價格監測制度，及時查處物業服務收費違法行為。

　　物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。

　　第三十七條　縣級以上人民政府物業主管部門應當會同價格主管部門和其他有關部門，建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查，并可以采取限期整改、降低收費標準等措施。

　　物業服務企業應當嚴格遵守價格法律、法規，全面履行物業服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。

　　第三十八條　物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督，并不得向業主、物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　物業服務企業收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定，并不得以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十九條　物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

　　第四十條　物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

　　物業服務企業依照約定履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費用。未按照合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其交納；拒不交納的，物業服務企業可以通過訴訟等方式依法追繳。

　　第四十一條　建立物業服務收費糾紛調處機制。業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向縣級以上人民政府價格主管部門申請調解處理。價格主管部門接到申請后，應當及時進行調解處理。

　　第四十二條　建立物業服務收費信用管理體系。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，納入失信企業名單并給予相應懲戒；業主或者物業使用人有惡意拖欠物業服務費用等行為的，納入其個人誠信記錄。

　　第四十三條　建立物業服務收費投訴舉報處理機制。對因物業服務收費引起的投訴舉報，由縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門按照各自職責依法處理。

第六章　法律責任

　　第四十四條　違反本辦法規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定；法律、法規未規定法律責任的，依照本辦法的規定實施處罰。

　　第四十五條　違反本辦法規定，物業服務企業未將前期物業服務合同或者調整后的物業服務收費標準報送備案，或者未按規定公示物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第四十六條　違反本辦法規定，因建設單位分期開發、分批交付使用等原因造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準，致使物業公共服務費減免，建設單位未按照規定將差額部分補償給物業服務企業的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處二萬元以上五萬元以下罰款。

　　第四十七條　違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定程序調整普通住宅前期物業公共服務收費標準，或者未按照規定使用、管理物業共用部位、共用設施設備收益資金和車位場地使用費的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十八條　違反本辦法規定，物業服務企業未按照規定免費配備出入證件的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第四十九條　違反本辦法規定，物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照價格法律、法規、規章的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）低于服務等級標準提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制或者變相強制服務并收費的；

　　（五）違反有關規定以保證金、押金等形式變相收費的；

　　（六）不按照規定實行明碼標價的；

　　（七）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

　　第五十條　違反本辦法規定，縣級以上人民政府價格主管部門和其他有關部門有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）未按照規定制定和調整物業服務收費標準的；

　　（二）未按照規定建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，并實施物業服務收費監督管理措施的；

　　（三）未按照規定建立物業服務收費糾紛調處機制、信用管理體系和投訴舉報處理機制的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第七章　附則

　　第五十一條　物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費參照本辦法執行。

　　第五十二條　本辦法自2018年7月1日起施行。

　　分送：省委書記、副書記、常委，省長、副省長。各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校。省委各部門，省人大常委會辦公廳，省政協辦公廳，省監委，省法院，省檢察院。各民主黨派省委，省工商聯。

山東省人民政府辦公廳2018年5月29日印發