關(guān)于盤活城區(qū)老工業(yè)區(qū)存量土地促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見

·制發(fā)機關(guān)：青島市人民政府辦公廳

·發(fā)布日期：2015-06-15

·編　　號：青政辦發(fā)〔2015〕9號

各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：

　　為進一步提升土地利用效率，促進工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級改造和集約化發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2014〕9號）、《國土資源部關(guān)于推進土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2014〕119號）等要求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就盤活城區(qū)老工業(yè)區(qū)存量土地，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提出如下意見：

　　一、總體要求

　　（一）指導(dǎo)思想

　　堅持創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展，以藍色高端新興為導(dǎo)向，積極盤活城區(qū)老工業(yè)區(qū)存量土地，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)騰籠換鳥步伐，加強資源節(jié)約集約利用，突出重點經(jīng)濟功能區(qū)建設(shè)，促進經(jīng)濟提質(zhì)增效升級，提升可持續(xù)發(fā)展能力。

　　（二）基本原則

　　1.節(jié)約集約。以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標(biāo)，充分挖掘存量建設(shè)用地資源，推動工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地節(jié)約集約利用水平。

　　2.區(qū)市主導(dǎo)。以區(qū)市政府為主導(dǎo)，結(jié)合區(qū)域定位和發(fā)展方向，統(tǒng)籌考慮城市功能，劃定轉(zhuǎn)型升級區(qū)域范圍，統(tǒng)一規(guī)劃、有序開發(fā)，逐步實施盤活改造目標(biāo)。

　　3.利益平衡。在符合規(guī)劃、用途管制的前提下，充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，調(diào)動原土地權(quán)利人的積極性，兼顧公共利益需要，健全利益平衡機制。

　　二、轉(zhuǎn)型升級條件和方式

　　（一）轉(zhuǎn)型升級條件

　　轉(zhuǎn)型升級由各區(qū)市政府主導(dǎo)，按照“成熟一個、推進一個”，對符合下列條件的工業(yè)用地，有序?qū)嵤┺D(zhuǎn)型升級：

　　1.已劃入經(jīng)市發(fā)展改革委審查同意的轉(zhuǎn)型升級區(qū)域的；

　　2.2014年12月31日前已取得土地使用權(quán)，且權(quán)屬清晰、四至清楚、無爭議的；

　　3.不在政府近期收儲計劃或由政府統(tǒng)一實施改造的國有建設(shè)用地范圍內(nèi)，未納入舊城改造范圍，未納入老企業(yè)搬遷規(guī)劃的；

　　4.根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，不屬于配置城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地等公共利益需要的用地。

　　（二）轉(zhuǎn)型升級方式

　　1.采取保留原工業(yè)用途，通過技術(shù)改造等方式進行升級改造；

　　2.通過利用原有建筑物或經(jīng)批準(zhǔn)拆除原有建筑物后重新建設(shè)，轉(zhuǎn)型為符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)項目，并可配建一定比例的人才公寓。

　　根據(jù)城區(qū)老工業(yè)區(qū)發(fā)展定位和功能分區(qū)，適度進行商品房開發(fā)的，不適用于上述方式。

　　（三）公共用地及房屋分割轉(zhuǎn)讓要求

　　規(guī)劃部門審批轉(zhuǎn)型升級項目用地規(guī)劃方案時，除保留原工業(yè)用途及利用原有建筑物轉(zhuǎn)型升級的項目外，規(guī)劃用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套、公共綠地等的土地，平均不低于原用地權(quán)屬面積的10%，并按原土地用途有償收回。

　　轉(zhuǎn)型升級為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

　　三、轉(zhuǎn)型升級開發(fā)模式

　　（一）原土地權(quán)利人自行改造

　　原土地權(quán)利人在不改變原工業(yè)用途前提下，可通過技術(shù)改造等方式提高土地利用效率；原土地權(quán)利人按照規(guī)劃部門確定的用途，利用原有建筑興辦服務(wù)業(yè)；原土地權(quán)利人按照規(guī)劃部門確定的用途，經(jīng)批準(zhǔn)通過拆除重建方式實施開發(fā)改造，采取存量補地價的方式，按照規(guī)劃用途興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)。

　　（二）聯(lián)合開發(fā)

　　原土地權(quán)利人在協(xié)商明確權(quán)利義務(wù)后，聯(lián)合成立原權(quán)利人為股東的開發(fā)公司，采取存量補地價的方式，按照規(guī)劃用途興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)。

　　（三）政府主導(dǎo)開發(fā)

　　區(qū)市政府主導(dǎo)，組建國有公司為主體、原土地權(quán)利人參與的聯(lián)合開發(fā)體，土地及地上建筑物經(jīng)評估后作價入股，采取存量補地價的方式，按照規(guī)劃用途興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)。

　　四、加大土地政策支持力度

　　（一）支持利用原有建筑轉(zhuǎn)型升級

　　原土地權(quán)利人按照規(guī)劃部門確定的用途，利用原有建筑興辦服務(wù)業(yè)的，可暫不改變土地用途、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人；原為劃撥用地的，在一定時間內(nèi)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地，暫不變更土地使用性質(zhì)及房屋登記用途。涉及原劃撥、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取存量補地價的方式辦理用地手續(xù)。

　　（二）支持拆除重建轉(zhuǎn)型升級

　　按照規(guī)劃部門確定的用途，拆除重建轉(zhuǎn)型升級后仍保留工業(yè)用途的，不需另行補交地價，但容積率不得低于國家規(guī)定的土地使用標(biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)劃部門確定的用途，拆除重建轉(zhuǎn)型升級為服務(wù)業(yè)項目的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取存量補地價的方式辦理用地手續(xù)。原土地為劃撥用地的，土地出讓金總額為規(guī)劃變更后土地評估價格與原用途土地評估價格總額50%的差額；原土地為出讓用地的，土地出讓金總額為規(guī)劃變更后土地評估價格與原出讓土地剩余年期評估價格的差額。土地評估時點按申請辦理用地手續(xù)時間確定，出讓年限按照法定用途出讓年限確定，自簽訂土地出讓合同之日起算。

　　（三）支持零星國有土地改造

　　轉(zhuǎn)型升級項目周邊符合規(guī)劃的邊角地、插花地、夾心地等不具備獨立開發(fā)條件的零星國有土地，可納入改造范圍進行統(tǒng)一規(guī)劃，采取存量補地價方式一并進行開發(fā)改造。

　　（四）土地出讓金使用

　　轉(zhuǎn)型升級企業(yè)補交的土地出讓金，由各區(qū)市政府專項用于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以及轉(zhuǎn)型升級區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他公益性設(shè)施建設(shè)。

　　五、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　（一）科學(xué)編制規(guī)劃。區(qū)市政府是轉(zhuǎn)型升級工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展需求及用地現(xiàn)狀，結(jié)合城市總體規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，劃定轉(zhuǎn)型升級區(qū)域范圍，編制轉(zhuǎn)型升級區(qū)域規(guī)劃，明確轉(zhuǎn)型升級區(qū)域發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)功能定位及布局、用地結(jié)構(gòu)、開發(fā)強度，確定轉(zhuǎn)型升級區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他公益性設(shè)施的功能、規(guī)模及布局要求。轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃及方案經(jīng)區(qū)市政府常務(wù)會議研究通過，報市發(fā)展改革委審查同意后，分期分批逐步推進實施。

　　（二）落實部門職責(zé)。市發(fā)展改革委負(fù)責(zé)牽頭審核區(qū)市轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃及方案，組織、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌管理全市老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級用地工作；市規(guī)劃局會同區(qū)市政府組織編制盤活利用區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃；市國土資源房管局依法辦理相關(guān)土地手續(xù)；市財政局負(fù)責(zé)土地出讓金征收管理和使用監(jiān)管工作；市地稅局負(fù)責(zé)貫徹落實稅收支持政策。市政府相關(guān)部門依法在各自職責(zé)范圍內(nèi)，研究制定工業(yè)用地盤活改造的配套政策，做好相應(yīng)服務(wù)、管理工作。市政府有關(guān)部門可根據(jù)本意見制定相關(guān)實施細(xì)則。

　　本意見自2015年7月1日起施行，有效期至2016年12月31日。

　　青島市人民政府辦公廳

　　2015年6月3日