中華人民共和國住房和城鄉建設部

公 告

第84號

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住房城鄉建設部關于發布國家標準《房地產估價基本術語標準》的公告

現批準《房地產估價基本術語標準》為國家標準，編號為GB/T50899-2013，自2014年2月1日起實施。

本規范由我部標準定額研究所組織中國建筑工業出版社出版發行。

 

住房城鄉建設部

2013年6月26日

1總則

1.0.1為統一和規范房地產估價的術語，并有利于國內外的交流和合作，制定本標準。

1.0.2本標準適用于房地產估價活動，以及與房地產估價相關的管理、教學、科研和其他相關領域。

1.0.3使用房地產估價術語時，除應符合本標準的規定外，尚應符合國家現行有關標準的規定。

2通用術語

2.0.1房地產估價

房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

2.0.2房地產估價機構

依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。

2.0.3房地產估價師

通過全國房地產估價師執業資格考試或資格認定，資格互認，取得房地產估價師執業資格的人員。

2.0.4注冊房地產估價師

經過執業注冊從事房地產估價活動的房地產估價師。

2.0.5估價委托人

委托房地產估價機構為其提供估價服務的單位或個人。

2.0.6估價當事人

與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。

2.0.7估價利害關系人

估價結果會直接影響其合法權益的單位或個人。

2.0.8估價項目

估價委托人委托房地產估價機構為其提供估價服務的某項特定任務。

2.0.9估價目的

估價委托人對估價報告的預期用途。

2.0.10估價對象

所估價的房地產等財產或相關權益。

2.0.11價值時點

所評估的評估對象價值或價格對應的某一特定時間。

2.0.12價值類型

所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵。

2.0.13估價原則

估價活動所依據的法則或標準。

2.0.14估價程序

完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。

2.0.15估價依據

作為估價的前提或基礎的文件、標準和資料。

2.0.16估價假設

針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據不足假設。

2.0.17估價方法

測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設開發法等。

2.0.18估價基礎數據

估價測算中所使用的反映估價對象狀況的數據，以及估價對象及其類似房地產的成交價格、運營收益，開發建設成本等數據。

2.0.19估價參數

用于測算估價對象價值或價格的系數、比率或比值。

2.0.20估價結果

通過房地產估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業意見。

2.0.21估價報告

房地產估價機構和注冊房地產估價師向估價委托人所做的關于估價情況和結果的正式陳述。

2.0.22批量估價

基于同一估價目的，利用共同的數據，采用相同的方法，并經過統計檢驗，對大量相似的房地產在給定日期的價值或價格進行評估。

2.0.23個案估價

相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產的價值或價格進行評估。

2.0.24類似房地產

與對象房地產的區位、用途、權利性質、檔次、規模、建筑結構、新舊程度等相同或相近的房地產。

2.0.25估價信用檔案

房地產估價行業主管部門或房地產估價行業組織記錄房地產估價師和房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容，供社會公眾查詢的信用管理系統。

3價格和價值

3.0.1成交價格

在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

3.0.2正常價格

不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經交易情況修正后的價格。

3.0.3市場價格

某種房地產在市場上的平均交易價格。

3.0.4評估價值

通過房地產估價活動得出的估價對象價值或價格。

3.0.5市場價值

估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

3.0.6投資價值

估價對象對某個特定單位或個人的價值。

3.0.7現狀價值

估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。

3.0.8快速變現價值

估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值。

3.0.9殘余價值

估價對象在非繼續利用情況下的價值。

3.0.10抵押價值

估價對象假定未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。

3.0.11抵押凈值

抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。

3.0.12法定優先受償款

假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的工程價款、其他法定優先受償款。

3.0.13計稅價值

為征稅目的而評估的價值。

3.0.14保險價值

為保險目的而評估的價值。

3.0.15完全產權價值

房屋所有權和以出讓方式取得的建設用地使用權在不受任何其他房地產權利等限制情況下的價值。

3.0.16無租約限制價值

房地產在不考慮租賃因素影響情況下的價值，其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。

3.0.17出租人權益價值

出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

3.0.18承租人權益價值

承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

3.0.19房地價值

建筑物及其占用范圍內的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。

3.0.20建筑物價值

建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內的土地的價值。

3.0.21土地價值

土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。

3.0.22樓面地價

一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。

3.0.23比較價值

采用比較法測算出的估價對象價值或價格。

3.0.24收益價值

采用收益法測算出的評估對象價值或價格。

3.0.25成本價值

采用成本法測算出的估價對象價值或價格。

3.0.26開發價值

采用假設開發法測算出的估價對象價值或價格。

4估價原則

4.0.1獨立、客觀、公正原則

要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。

4.0.2合法原則

要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。

4.0.3估價時點原則

要求估價結果是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。

4.0.4替代原則

要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。

4.0.5最高最佳利用原則

要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。

4.0.6最高最佳利用

房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規模、檔次等。

4.0.7謹慎原則

要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。

5估價程序

5.0.1估價委托書

估價委托人出具的委托房地產估價機構為其提供估價服務的文件。

5.0.2估價委托合同

房地產估價機構和估價委托人之間就估價服務事宜訂立的協議。

5.0.3估價基本事項

估價目的、估價時點、估價對象和價值類型的統稱。

5.0.4估價作業方案

為完成特定估價項目而制定的用于指導未來估價工作的計劃，包括工作的主要內容，質量要求，作業步驟，時間進度，人員安排等。

5.0.5估價技術路線

評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思路。

5.0.6實地查勘

注冊房地產估價師到估價對象或可比實例現場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或可比實例狀況的活動。

5.0.7實地查勘記錄

記載實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等內容的材料。

5.0.8估價報告內部審核

房地產估價機構按房地產估價相關要求和內部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告的內容和形式等的審查核定。

5.0.9估價資料歸檔

收集、整理在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類并保存。

5.0.10估價檔案

房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式的資料。